Ein Haus oder eine Wohnung soll verkauft werden, doch der Eigentümer kann den Notartermin nicht persönlich wahrnehmen. Vielleicht lebt er im Ausland, ist gesundheitlich eingeschränkt oder möchte die Abwicklung des Verkaufs einem Familienmitglied überlassen. Besonders häufig stellt sich diese Frage, wenn Eltern ihre Kinder bevollmächtigen oder Ehepartner den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie organisieren möchten. Dabei reicht es nicht immer aus, eine einfache Vollmacht zu unterschreiben und dem Notar eine Kopie zu schicken. Beim Immobilienverkauf gelten besondere Anforderungen an die Vertretungsmacht und deren Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt.
Grundsätzlich kann eine Immobilie auch durch eine bevollmächtigte Person verkauft werden. Der Eigentümer muss nicht zwingend selbst beim Notartermin erscheinen, sofern eine wirksame und für das konkrete Rechtsgeschäft ausreichende Vertretungsmacht besteht. Entscheidend ist jedoch, dass die Vollmacht die erforderlichen Befugnisse umfasst und gegenüber dem Notar beziehungsweise dem Grundbuchamt in der gesetzlich vorgeschriebenen Form nachgewiesen werden kann. Besonders relevant ist dabei § 29 Grundbuchordnung (GBO), der bestimmte Anforderungen an den Nachweis von Erklärungen im Grundbuchverfahren stellt.
Eine Generalvollmacht kann für einen Immobilienverkauf ausreichen, wenn sie entsprechend ausgestaltet ist. Allerdings ist zwischen einer privatschriftlichen Vollmacht, einer notariell beglaubigten Unterschrift und einer notariell beurkundeten Vollmacht zu unterscheiden. Eine einfache Kopie oder ein eingescanntes PDF genügt für den grundbuchrechtlichen Nachweis der fortbestehenden Vertretungsmacht regelmäßig nicht. Auch eine beglaubigte Abschrift ist nicht automatisch einer notariellen Ausfertigung gleichzustellen.
Über beglaubigt.de kannst du geeignete Vollmachten digital vorbereiten und die erforderlichen notariellen Schritte organisieren. Besonders bei einer Vollmacht für einen Immobilienverkauf sollte vorab geprüft werden, welche Form für den vorgesehenen Vorgang benötigt wird. Die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung erfolgt durch eine unabhängige befugte Notarin oder einen unabhängigen befugten Notar.
Dieser Ratgeber erklärt, welche Vollmacht beim Haus- oder Wohnungsverkauf erforderlich ist, wann eine Generalvollmacht genügt und welche Unterlagen das Grundbuchamt akzeptiert. Außerdem erfährst du, ob Kinder die Immobilie ihrer Eltern verkaufen dürfen, welche Besonderheiten bei Demenz, Auslandsaufenthalten und Erbengemeinschaften gelten und was passiert, wenn nur eine Kopie der Vollmacht vorhanden ist.
Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Immobilienverkauf mit Vollmacht: Ein Eigentümer kann sich beim notariellen Verkauf grundsätzlich durch eine wirksam bevollmächtigte Person vertreten lassen.
- Generalvollmacht: Eine ausreichend weit gefasste Generalvollmacht kann den Verkauf einer Immobilie ermöglichen, wenn sie die erforderlichen Befugnisse umfasst.
- Grundbuchamt: Für den Nachweis der Vertretungsmacht gelten insbesondere die Formvorschriften des § 29 GBO.
- Notarielle Beglaubigung: Eine unterschriftsbeglaubigte Vollmacht kann für viele Grundstücksgeschäfte geeignet sein, wenn keine weitergehende Form erforderlich ist.
- Notarielle Beurkundung: Kann bei umfangreichen Immobilien- und Vermögensvollmachten sinnvoll oder aufgrund besonderer Umstände erforderlich sein.
- Kopie oder Scan: Eine einfache Kopie oder ein PDF-Scan genügt für den grundbuchrechtlichen Nachweis regelmäßig nicht.
- Notarielle Ausfertigung: Bei einer beurkundeten Vollmacht kann eine ordnungsgemäß erteilte Ausfertigung die Urschrift im Rechtsverkehr vertreten.
- Eltern und Kinder: Eine Tochter oder ein Sohn darf das Haus der Eltern nicht allein aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses verkaufen.
- Demenz: Eine zuvor wirksam erteilte Vollmacht kann auch bei späterer Demenz fortbestehen. Eine neue Vollmacht setzt die erforderliche Geschäftsfähigkeit voraus.
- beglaubigt.de: Über den digitalen Vollmacht-Service können geeignete Dokumente vorbereitet und erforderliche notarielle Schritte koordiniert werden.
Kann man eine Immobilie mit einer Vollmacht verkaufen?
Ja. Nach den allgemeinen Regeln der Stellvertretung gemäß §§ 164 ff. BGB kann eine Person grundsätzlich im Namen eines anderen rechtsgeschäftliche Erklärungen abgeben. Das gilt auch beim Verkauf einer Immobilie, sofern die erforderliche Vertretungsmacht besteht und die besonderen gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden. Der Eigentümer muss deshalb nicht in jedem Fall persönlich beim Notar erscheinen. Stattdessen kann beispielsweise ein Familienmitglied, ein Rechtsanwalt oder eine andere Vertrauensperson den Kaufvertrag als bevollmächtigter Vertreter abschließen.
Der Grundstückskaufvertrag selbst muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Diese Formvorschrift betrifft den Kaufvertrag und bedeutet nicht automatisch, dass jede Vollmacht zum Abschluss eines solchen Vertrags ebenfalls notariell beurkundet werden muss. Nach § 167 Abs. 2 BGB bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich nicht derselben Form wie das Rechtsgeschäft, auf das sie sich bezieht. Allerdings bestehen wichtige Ausnahmen, und für den späteren Grundbuchvollzug müssen besondere Nachweisanforderungen erfüllt werden.
Eine Vollmacht kann beispielsweise ausdrücklich zum Verkauf einer bestimmten Immobilie ermächtigen. Möglich ist auch eine umfassendere Generalvollmacht, die Grundstücksgeschäfte einschließt. Entscheidend ist, ob die bevollmächtigte Person den Kaufvertrag abschließen, die erforderlichen Erklärungen abgeben und die für den Grundbuchvollzug notwendigen Handlungen vornehmen darf.
Beispiel: Eigentümer lebt im Ausland und möchte sein Haus verkaufen
Ein Eigentümer besitzt ein Einfamilienhaus in Deutschland, lebt inzwischen aber dauerhaft in Spanien. Er möchte die Immobilie verkaufen, ohne für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags persönlich nach Deutschland reisen zu müssen. Dafür bevollmächtigt er seine Schwester, den Verkauf in seinem Namen abzuwickeln.
Wenn die Vollmacht wirksam erteilt wurde, die erforderlichen Befugnisse enthält und in geeigneter Form nachgewiesen werden kann, kann die Schwester den Kaufvertrag als Vertreterin abschließen. Der beurkundende Notar prüft dabei insbesondere die Vertretungsbefugnis und die Anforderungen für den späteren Grundbuchvollzug. Je nachdem, wo die Vollmacht errichtet wurde, können zusätzliche Nachweise wie eine Apostille oder Übersetzung erforderlich sein.
Welche Vollmacht akzeptiert das Grundbuchamt beim Immobilienverkauf?
Das Grundbuchamt prüft bei einem Immobilienverkauf nicht nur den notariell beurkundeten Kaufvertrag, sondern auch die für die beantragten Grundbucheintragungen erforderlichen Erklärungen und Nachweise. Wenn eine Person als Vertreter des Eigentümers handelt, muss ihre Vertretungsmacht in der gesetzlich vorgesehenen Form nachgewiesen werden. Die zentrale Vorschrift ist § 29 GBO.
Nach § 29 GBO müssen bestimmte Eintragungsbewilligungen und andere erforderliche Erklärungen grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Für eine Vollmacht bedeutet das, dass eine einfache privatschriftliche Erklärung zwar unter Umständen materiell-rechtlich wirksam sein kann, für den grundbuchrechtlichen Nachweis aber regelmäßig nicht ausreicht. In der Praxis wird deshalb häufig eine notariell unterschriftsbeglaubigte Vollmacht oder eine notarielle Ausfertigung einer beurkundeten Vollmacht verwendet.
Wichtig ist außerdem der Nachweis, dass die Vertretungsmacht im maßgeblichen Zeitpunkt noch besteht. Die Vorlage einer Originalvollmachtsurkunde oder einer geeigneten notariellen Ausfertigung kann hierfür besondere Bedeutung haben. Eine bloße beglaubigte Abschrift bestätigt dagegen grundsätzlich nur die Übereinstimmung mit der vorgelegten Urkunde und beweist nicht automatisch, dass die Vollmacht weiterhin besteht.
Beispiel: Tochter besitzt nur eine beglaubigte Kopie
Eine Mutter hat ihrer Tochter vor mehreren Jahren eine umfassende Generalvollmacht erteilt. Die Tochter möchte damit eine Eigentumswohnung verkaufen. Das Original der Vollmacht ist nicht mehr auffindbar, allerdings besitzt sie eine notariell beglaubigte Abschrift.
Die Abschrift kann den Inhalt der ursprünglichen Vollmacht dokumentieren. Für den Nachweis der fortbestehenden Vertretungsmacht gegenüber dem Grundbuchamt genügt sie jedoch grundsätzlich nicht in derselben Weise wie die Originalvollmacht oder eine notarielle Ausfertigung. Es sollte deshalb geprüft werden, ob eine geeignete Ausfertigung vorhanden ist oder eine weitere Ausfertigung durch das zuständige Notariat erteilt werden kann.
Reicht eine Generalvollmacht für den Verkauf eines Hauses?
Eine Generalvollmacht kann für den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ausreichen, wenn sie die erforderlichen Grundstücks- und Vermögensbefugnisse umfasst. Eine Generalvollmacht ist allerdings nicht allein deshalb für sämtliche Immobiliengeschäfte geeignet, weil sie die Bezeichnung „Generalvollmacht“ trägt. Entscheidend ist der konkrete Inhalt der Erklärung.
Eine umfassende Vollmacht kann beispielsweise zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken, zur Abgabe grundbuchrechtlicher Erklärungen und zur Vertretung gegenüber Notaren und Behörden berechtigen. Ob diese Befugnisse tatsächlich enthalten sind, muss anhand der jeweiligen Urkunde geprüft werden. Besonders bei älteren Generalvollmachten können Formulierungen verwendet worden sein, die bestimmte Rechtsgeschäfte ausschließen oder nur eingeschränkt erfassen.
Auch die Frage, ob der Bevollmächtigte im eigenen Namen oder zugunsten einer nahestehenden Person handeln soll, kann relevant werden. Bei sogenannten Insichgeschäften nach § 181 BGB bestehen besondere gesetzliche Beschränkungen. Soll der Bevollmächtigte beispielsweise eine Immobilie des Vollmachtgebers an sich selbst verkaufen, muss die rechtliche Zulässigkeit besonders sorgfältig geprüft werden.
Beispiel: Sohn verkauft das Elternhaus mit Generalvollmacht
Ein Vater besitzt ein Einfamilienhaus und hat seinem Sohn vor mehreren Jahren eine notarielle Generalvollmacht erteilt. Die Vollmacht umfasst ausdrücklich die Verwaltung und Veräußerung von Immobilien sowie die Abgabe der erforderlichen Grundbucherklärungen. Nach einem Umzug in eine Pflegeeinrichtung möchte der Vater das Haus verkaufen lassen.
Der Sohn kann grundsätzlich als Vertreter auftreten, wenn die Vollmacht wirksam ist, fortbesteht und die erforderlichen Nachweise vorliegen. Der Notar prüft die Vertretungsmacht und bereitet den Kaufvertrag vor. Die Vollmacht ersetzt jedoch nicht die Pflicht, den Immobilienkaufvertrag selbst notariell beurkunden zu lassen.
Wer eine solche Vollmacht erst erstellen möchte, kann über beglaubigt.de geeignete Generalvollmachten digital vorbereiten und die erforderlichen notariellen Schritte organisieren. Gerade bei Immobiliengeschäften sollte der gewünschte Umfang der Vertretungsmacht vor der Unterzeichnung geklärt werden.
Darf meine Tochter mein Haus mit einer Generalvollmacht verkaufen?
Ja, eine Tochter kann das Haus ihrer Mutter oder ihres Vaters grundsätzlich mit einer wirksamen Generalvollmacht verkaufen, wenn diese die erforderlichen Befugnisse umfasst und die Vertretungsmacht für den Grundbuchvollzug ausreichend nachgewiesen werden kann. Das Verwandtschaftsverhältnis allein berechtigt Kinder jedoch nicht, über Immobilien ihrer Eltern zu verfügen. Auch die Tatsache, dass ein Kind die Pflege organisiert, Rechnungen bezahlt oder bereits eine Bankvollmacht besitzt, vermittelt nicht automatisch eine Befugnis zum Immobilienverkauf.
Besonders wichtig ist die Frage, ob die Eltern die Vollmacht rechtzeitig und wirksam erteilt haben. Eine umfassende Generalvollmacht kann beispielsweise den Verkauf des Elternhauses, die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und die Abgabe der erforderlichen Grundbucherklärungen ermöglichen. Der Bevollmächtigte muss dabei die Grenzen der erteilten Vertretungsmacht beachten. Auch im Innenverhältnis bestehende Weisungen und Pflichten gegenüber dem Vollmachtgeber bleiben relevant. Der Verkaufserlös gehört grundsätzlich dem Eigentümer und wird nicht dadurch zum Vermögen des Kindes, dass dieses den Kaufvertrag unterschrieben hat.
Beispiel: Tochter verkauft das Elternhaus zur Finanzierung der Pflege
Eine 82-jährige Mutter lebt dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung. Ihr Einfamilienhaus steht seit mehreren Monaten leer. Sie hat ihrer Tochter bereits vor fünf Jahren eine notarielle Generalvollmacht erteilt, die ausdrücklich Grundstücksverkäufe umfasst. Die Tochter möchte das Haus verkaufen, um die laufenden Pflegekosten zu finanzieren.
Ist die Vollmacht wirksam und besteht sie weiterhin, kann die Tochter grundsätzlich den Verkauf im Namen ihrer Mutter durchführen. Dafür benötigt sie einen geeigneten Nachweis der Vertretungsmacht, beispielsweise eine notarielle Ausfertigung der beurkundeten Vollmacht. Der beurkundende Notar prüft die erforderlichen Unterlagen und die Vertretungsbefugnis für den konkreten Grundstücksverkauf. Der Kaufpreis steht weiterhin der Mutter zu und darf nicht ohne entsprechende Rechtsgrundlage für private Zwecke der Tochter verwendet werden.
Weitere Hinweise zur familiären Vorsorge findest du im Ratgeber Generalvollmacht Muster für Eltern und Kinder.
Reicht eine beglaubigte Kopie der Vollmacht beim Grundbuchamt?
Eine gewöhnliche beglaubigte Abschrift einer Vollmachtsurkunde reicht für den Nachweis der fortbestehenden Vertretungsmacht im Grundbuchverfahren regelmäßig nicht aus. Hier muss zwischen dem Nachweis des Inhalts der ursprünglichen Vollmacht und dem Nachweis ihres Fortbestands unterschieden werden. Eine Abschriftsbeglaubigung bestätigt grundsätzlich, dass die Kopie mit der vorgelegten Urkunde übereinstimmt. Sie bestätigt jedoch nicht automatisch, dass die ursprüngliche Vollmacht noch besteht oder nicht zwischenzeitlich widerrufen wurde.
Bei einer notariell beurkundeten Generalvollmacht kann eine ordnungsgemäß erteilte Ausfertigung verwendet werden. Nach § 47 BeurkG vertritt diese die Urschrift im Rechtsverkehr. Bei einer lediglich unterschriftsbeglaubigten Vollmacht kann die Vorlage der Originalurkunde erforderlich sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kommen außerdem notarielle Bescheinigungen über die Vertretungsmacht nach § 21 Abs. 3 BNotO in Verbindung mit § 34 GBO in Betracht. Welche Nachweisform genügt, sollte das beurkundende Notariat vor dem Verkauf prüfen.
Was gilt für PDF-Scans und digitale Kopien?
Ein eingescanntes PDF einer unterschriebenen Vollmacht ist grundsätzlich nur eine elektronische Abbildung des Papierdokuments. Es erfüllt nicht allein dadurch die Anforderungen an eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Das gilt auch dann, wenn der Scan gut lesbar ist oder per E-Mail direkt an das Notariat geschickt wird.
Davon zu unterscheiden sind originär elektronische notarielle Dokumente und gesetzlich zugelassene elektronische Beglaubigungs- beziehungsweise Übermittlungsverfahren. § 29 Abs. 4 GBO und § 137 GBO enthalten hierfür besondere Regelungen. Eine elektronische notarielle Urkunde ist deshalb nicht mit einem gewöhnlichen Smartphone-Foto oder PDF-Scan gleichzusetzen. Entscheidend ist die rechtliche Qualität des elektronischen Dokuments, nicht allein sein Dateiformat.
Was passiert, wenn das Original der Immobilienvollmacht verloren gegangen ist?
Wenn die Originalvollmacht nicht mehr auffindbar ist, sollte zunächst geklärt werden, ob die Vollmacht privatschriftlich, notariell unterschriftsbeglaubigt oder notariell beurkundet wurde. Bei einer notariell beurkundeten Vollmacht wird die Urschrift grundsätzlich vom Notariat beziehungsweise der zuständigen Verwahrstelle aufbewahrt. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine weitere Ausfertigung erteilt werden, ohne dass der Vollmachtgeber automatisch eine vollständig neue Vollmacht unterschreiben muss.
Bei einer privatschriftlichen Vollmacht oder einer verlorenen Originalurkunde mit Unterschriftsbeglaubigung kann die Situation schwieriger sein. Ist der Vollmachtgeber noch geschäftsfähig und kann selbst handeln, kann eine erneute Vollmachtserteilung in geeigneter Form sinnvoll sein. Ist er dagegen inzwischen geschäftsunfähig, lässt sich die fehlende Originalurkunde nicht einfach durch eine neue Unterschrift ersetzen. Dann muss geprüft werden, ob die bestehende Vertretungsmacht auf andere rechtlich zulässige Weise nachgewiesen werden kann.
Ein Beispiel: Ein Vater hat seinem Sohn vor zehn Jahren eine privatschriftliche Generalvollmacht erteilt. Inzwischen leidet er an einer fortgeschrittenen Demenzerkrankung und kann keine wirksame neue Vollmacht mehr erteilen. Der Sohn besitzt lediglich eine Fotokopie. Obwohl die ursprüngliche Vertretungsmacht möglicherweise weiterhin besteht, kann der notwendige Nachweis für einen Grundstücksverkauf fehlen. Je nach Sachverhalt muss geprüft werden, ob andere Nachweismöglichkeiten bestehen oder eine rechtliche Betreuung erforderlich wird.
Kann man mit einer Generalvollmacht das Haus eines demenzkranken Elternteils verkaufen?
Eine zuvor wirksam erteilte Generalvollmacht kann grundsätzlich auch dann weiterverwendet werden, wenn der Vollmachtgeber später an Demenz erkrankt oder geschäftsunfähig wird. Gerade für solche Situationen werden umfassende Vorsorgevollmachten häufig erstellt. Entscheidend ist, dass die Vollmacht ursprünglich wirksam erteilt wurde, nicht erloschen ist und die erforderlichen Grundstücksgeschäfte umfasst.
Eine Demenzdiagnose bedeutet jedoch nicht automatisch, dass keine neue Vollmacht mehr erteilt werden kann. Nach §§ 104 und 105 BGB ist maßgeblich, ob die betroffene Person im Zeitpunkt der Erklärung geschäftsfähig ist. Kann sie die rechtliche Bedeutung und Tragweite der Vollmacht nicht mehr verstehen und keinen freien Willen bilden, ist eine neue wirksame Vollmachterteilung nicht möglich. Eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung kann fehlende Geschäftsfähigkeit nicht ersetzen.
Beispiel: Vater hat keine Generalvollmacht erstellt
Ein Vater besitzt eine Eigentumswohnung, lebt inzwischen in einem Pflegeheim und ist aufgrund einer fortgeschrittenen Demenzerkrankung geschäftsunfähig. Seine beiden Kinder möchten die Wohnung verkaufen, um die Pflegekosten zu decken. Eine wirksame General- oder Vorsorgevollmacht existiert nicht.
Die Kinder dürfen die Wohnung nicht allein aufgrund ihrer familiären Stellung verkaufen. Wenn der Vater seine rechtlichen Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann und keine ausreichende andere Vertretungsmöglichkeit besteht, kann eine rechtliche Betreuung nach §§ 1814 ff. BGB erforderlich werden. Ein entsprechend bestellter Betreuer kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Grundstücksgeschäfte für die betreute Person vornehmen. Dabei kann insbesondere nach § 1850 BGB eine betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich sein.
Mehr dazu erklärt der Ratgeber „Generalvollmacht bei Demenz: Wann ist es zu spät für eine Vollmacht?“.
Kann ein Ehepartner das gemeinsame Haus mit einer Generalvollmacht verkaufen?
Bei Ehepaaren muss zunächst geklärt werden, wem die Immobilie gehört. Sind beide Ehepartner im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, kann ein Ehepartner nicht allein aufgrund der Ehe über den Miteigentumsanteil des anderen verfügen. Soll die gesamte Immobilie verkauft werden, müssen grundsätzlich alle erforderlichen Eigentümererklärungen wirksam abgegeben werden. Das kann persönlich oder durch geeignete Bevollmächtigte geschehen.
Eine Generalvollmacht kann ermöglichen, dass ein Ehepartner den anderen beim notariellen Immobilienverkauf vertritt. Die Vollmacht muss jedoch die erforderlichen Befugnisse umfassen und in geeigneter Form nachgewiesen werden. Das gesetzliche Ehegattennotvertretungsrecht nach § 1358 BGB hilft hier grundsätzlich nicht weiter, weil es bestimmte Gesundheitsangelegenheiten betrifft und keine allgemeine Vertretungsmacht für Immobilienverkäufe begründet.
Ist nur ein Ehepartner Eigentümer, kann der andere ebenfalls nicht automatisch als Vertreter handeln. Zudem können bei bestimmten Verfügungen über das Vermögen im Ganzen nach § 1365 BGB besondere Zustimmungserfordernisse bestehen, wenn die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand leben. Deshalb sollten Eigentumsverhältnisse, Güterstand und Vertretungsbefugnisse vor dem Notartermin geprüft werden.
Weitere Informationen findest du im Ratgeber „Generalvollmacht für Ehepartner: Braucht man sie trotz Ehe?“.
Vollmacht für Immobilienverkauf aus dem Ausland: Was muss beachtet werden?
Wer eine Immobilie in Deutschland verkaufen möchte, aber im Ausland lebt, kann grundsätzlich eine Vertrauensperson in Deutschland bevollmächtigen. Dabei muss jedoch sichergestellt werden, dass die ausländische Vollmachtsurkunde die erforderliche rechtliche Form besitzt und für den deutschen Grundbuchvollzug verwendet werden kann. Besonders wichtig sind die Zuständigkeit der ausländischen Urkundsperson, die Qualität der Beglaubigung beziehungsweise Beurkundung und die Frage, ob zusätzliche Echtheitsnachweise erforderlich sind.
Eine ausländische notarielle Beglaubigung wird nicht automatisch in jeder Konstellation wie eine deutsche öffentliche Beglaubigung behandelt. Es kann insbesondere darauf ankommen, ob das ausländische Verfahren nach den maßgeblichen deutschen Anforderungen als gleichwertig anerkannt werden kann. Je nach Herkunftsland kann außerdem eine Apostille oder Legalisation notwendig sein. Liegt die Urkunde nicht in deutscher Sprache vor, kann das Grundbuchamt beziehungsweise das Notariat eine geeignete Übersetzung benötigen.
Beispiel: Eigentümer lebt in Spanien und verkauft eine Wohnung in München
Ein deutscher Eigentümer lebt seit mehreren Jahren in Spanien und möchte seine Eigentumswohnung in München verkaufen. Seine Schwester soll ihn beim Notartermin vertreten. Der Eigentümer lässt eine Vollmacht im Ausland erstellen und übersendet sie nach Deutschland.
Vor der Verwendung muss geprüft werden, ob die Vollmacht den Verkauf und die erforderlichen Grundbucherklärungen umfasst und ob die ausländische Urkunde als ausreichender Nachweis akzeptiert werden kann. Je nach Errichtungsform können weitere Anforderungen an die Echtheit und Übersetzung bestehen. Deshalb sollte der beurkundende Notar die geplante Vollmacht möglichst vor ihrer Unterzeichnung prüfen, um unnötige Kosten oder eine spätere Nachbeurkundung zu vermeiden.
Für internationale Dokumentenanforderungen bietet beglaubigt.de die Organisation von Apostillen und beglaubigte Übersetzungen an. Welche Nachweise tatsächlich erforderlich sind, richtet sich nach dem Herkunftsland, der Dokumentenart und dem konkreten Grundbuchverfahren.
Was gilt bei einer Vollmacht über den Tod hinaus?
Eine Generalvollmacht kann ausdrücklich über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gelten. Eine solche transmortale Vollmacht kann es dem Bevollmächtigten ermöglichen, auch nach dem Erbfall bestimmte Immobilienangelegenheiten im Rahmen seiner Vertretungsmacht zu erledigen. Sie kann insbesondere dann praktisch sein, wenn eine Immobilie verkauft werden soll, bevor sämtliche erbrechtlichen Nachweise vorliegen.
Allerdings ersetzt eine transmortale Vollmacht kein Testament und macht den Bevollmächtigten nicht automatisch zum Erben. Die Vollmacht vermittelt Vertretungsmacht, während die Erbenstellung nach den erbrechtlichen Vorschriften bestimmt wird. Nach dem Tod handelt der Bevollmächtigte grundsätzlich für die Rechtsnachfolger des Vollmachtgebers. Dabei sind die Grenzen der Vollmacht und mögliche Widerrufsrechte der Erben zu berücksichtigen.
Besonders bei Erbengemeinschaften kann eine transmortale Vollmacht den Vollzug bestimmter Rechtsgeschäfte erleichtern. Ob das Grundbuchamt im konkreten Fall zusätzlich einen Erbnachweis nach § 35 GBO verlangt, hängt unter anderem vom Inhalt der Vollmacht und der rechtlichen Gestaltung des Vorgangs ab. Eine pauschale Aussage, dass mit einer transmortalen Vollmacht niemals ein Erbschein benötigt wird, wäre deshalb falsch.
Wie kann beglaubigt.de bei einer Immobilienvollmacht helfen?
Bei einer Vollmacht für den Immobilienverkauf ist es sinnvoll, die erforderlichen Befugnisse und die notarielle Form bereits vor dem geplanten Kaufvertrag zu klären. Besonders bei älteren Generalvollmachten, Auslandsbezug oder mehreren Bevollmächtigten können Unklarheiten entstehen, die den späteren Grundbuchvollzug verzögern.
Mit beglaubigt.de kannst du geeignete General- und Vorsorgevollmachten digital vorbereiten und die erforderlichen notariellen Schritte koordinieren. Die Plattform unterstützt bei der strukturierten Dokumentenvorbereitung und der Organisation des passenden Verfahrens. Die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung erfolgt durch eine unabhängige befugte Notarin oder einen unabhängigen befugten Notar.
Gerade bei Immobilien sollte vorab geklärt werden, ob eine unterschriftsbeglaubigte Vollmacht ausreicht oder eine umfassendere notarielle Beurkundung erforderlich beziehungsweise sinnvoll ist. beglaubigt.de übernimmt dabei nicht die Entscheidung des Grundbuchamts über die Eintragungsfähigkeit der vorgelegten Unterlagen.
Was kostet eine notarielle Vollmacht für den Immobilienverkauf 2026?
Die Kosten hängen davon ab, ob eine Unterschrift notariell beglaubigt oder eine Vollmacht vollständig notariell beurkundet wird. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht frei verhandelbar. Für eine reine Unterschriftsbeglaubigung sieht KV Nr. 25100 grundsätzlich eine 0,2-Gebühr vor, mindestens 20 Euro und höchstens 70 Euro. Hinzu kommen gegebenenfalls Auslagen, Umsatzsteuer und weitere Gebühren. Bei einer notariellen Beurkundung gelten andere Gebührenpositionen und Bewertungsregeln.
Bei einer umfassenden General- oder Vorsorgevollmacht kann insbesondere § 98 GNotKG für die Ermittlung des Geschäftswerts relevant sein. Es wäre deshalb falsch, den Notarpreis einfach als festen Prozentsatz des Immobilienverkaufspreises zu berechnen. Auch die Zahl der Beteiligten, die Gestaltung der Vollmacht und zusätzliche notarielle Tätigkeiten können für die konkrete Gebührenberechnung wichtig sein.
Beispiel: Tochter soll ein Haus im Wert von 400.000 Euro verkaufen
Eine Mutter besitzt ein Einfamilienhaus mit einem geschätzten Wert von 400.000 Euro und möchte ihrer Tochter eine Vollmacht für den Verkauf erteilen. Soll lediglich die Unterschrift unter einer bereits geeigneten Vollmacht beglaubigt werden, ist die Gebührenberechnung anders als bei einer umfassenden notariellen Generalvollmacht, die auch weitere Vermögensangelegenheiten umfasst.
Die gesetzliche Beglaubigungsgebühr ist nach KV Nr. 25100 begrenzt. Bei einer vollständigen Beurkundung muss dagegen der maßgebliche Geschäftswert nach den einschlägigen Vorschriften ermittelt werden. Der Immobilienwert von 400.000 Euro ist dabei nicht automatisch der Geschäftswert jeder denkbaren Generalvollmacht. Deshalb sollte die Gebührenberechnung vorab anhand der konkreten Gestaltung geklärt werden.
Die Kosten der Vollmacht sind außerdem von den späteren Notarkosten für den Immobilienkaufvertrag und den Gebühren des Grundbuchamts zu unterscheiden. Eine bereits vorhandene Vollmacht macht die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nicht entbehrlich.
Weiterführende Ratgeber zu Generalvollmacht und Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie durch eine andere Person verkaufen lassen möchte, sollte neben der Form der Vollmacht auch deren Gültigkeit, Aufbewahrung und möglichen Widerruf berücksichtigen. Besonders relevant sind diese Ratgeber:
- Generalvollmacht für Immobilien: Haus verkaufen, kaufen oder übertragen – umfassender Überblick über die Vertretung bei Grundstücksgeschäften.
- Generalvollmacht Muster für Eltern und Kinder – welche Befugnisse Kinder bei der Verwaltung und Veräußerung elterlicher Immobilien benötigen.
- Generalvollmacht für zwei Personen – wie sich Einzelvertretung und gemeinschaftliche Vertretung auf Immobiliengeschäfte auswirken.
- Generalvollmacht mit Notar – wann notarielle Beglaubigung oder Beurkundung sinnvoll ist.
- Generalvollmacht ohne Notar – welche Grenzen privatschriftliche Vollmachten bei formbedürftigen Vorgängen haben.
Fazit: Welche Vollmacht akzeptiert das Grundbuchamt?
Eine Immobilie kann grundsätzlich durch einen Bevollmächtigten verkauft werden. Entscheidend ist, dass die Vollmacht wirksam erteilt wurde, die erforderlichen Befugnisse enthält und in der für das Grundbuchverfahren vorgeschriebenen Form nachgewiesen werden kann. Nach § 29 GBO sind dafür grundsätzlich öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden erforderlich. Eine einfache privatschriftliche Vollmacht, Fotokopie oder ein gewöhnlicher PDF-Scan genügt für den entsprechenden Nachweis regelmäßig nicht.
Eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung kann für viele Immobilienvollmachten ausreichen. Bei umfangreichen Generalvollmachten, besonderen Verfügungsrechten oder rechtlich komplexen Gestaltungen kann eine notarielle Beurkundung sinnvoll oder erforderlich sein. Wer bereits eine beurkundete Generalvollmacht besitzt, sollte außerdem prüfen, ob eine geeignete notarielle Ausfertigung für den späteren Grundbuchvollzug verfügbar ist.
Besonders bei Vollmachten für Eltern, Ehepartner oder Personen mit gesundheitlichen Einschränkungen ist es sinnvoll, die rechtlichen Anforderungen frühzeitig zu klären. So kann vermieden werden, dass eine ursprünglich wirksame Vollmacht im entscheidenden Moment nicht in der benötigten Form nachgewiesen werden kann.
Immobilienvollmacht mit beglaubigt.de vorbereiten
Du möchtest eine Generalvollmacht für den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung erstellen? Über beglaubigt.de kannst du geeignete Vollmachtsdokumente digital vorbereiten und die erforderlichen notariellen Schritte organisieren.
Die Plattform unterstützt bei der Dokumentenvorbereitung und der Koordination geeigneter Beglaubigungs- oder Beurkundungsverfahren. Die notarielle Tätigkeit erfolgt durch eine unabhängige befugte Notarin oder einen unabhängigen befugten Notar. Bei einem konkreten Immobilienverkauf sollte die Verwendbarkeit der Vollmacht vorab mit dem beurkundenden Notariat abgestimmt werden.
FAQ: Vollmacht für Immobilienverkauf und Grundbuchamt
Kann meine Tochter mein Haus mit einer Generalvollmacht verkaufen?
Ja, wenn die Generalvollmacht wirksam erteilt wurde, den Immobilienverkauf umfasst und die Vertretungsmacht in der erforderlichen Form nachgewiesen werden kann. Das Verwandtschaftsverhältnis allein genügt nicht.
Reicht eine handschriftliche Vollmacht für einen Hausverkauf?
Eine handschriftliche Vollmacht kann unter bestimmten Voraussetzungen zivilrechtlich wirksam sein. Für den Grundbuchvollzug genügt sie jedoch regelmäßig nicht, weil § 29 GBO besondere Anforderungen an den Nachweis stellt.
Muss eine Immobilienvollmacht notariell beurkundet werden?
Nicht grundsätzlich. Eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung kann für viele Grundstücksgeschäfte ausreichend sein. Bei bestimmten Gestaltungen können jedoch weitergehende Formanforderungen bestehen.
Reicht eine beglaubigte Kopie beim Grundbuchamt?
Eine gewöhnliche beglaubigte Abschrift reicht für den Nachweis der fortbestehenden Vertretungsmacht regelmäßig nicht aus. Eine Originalvollmachtsurkunde oder geeignete notarielle Ausfertigung kann erforderlich sein.
Kann ich eine Generalvollmacht als PDF beim Grundbuchamt einreichen?
Ein gewöhnlicher PDF-Scan ersetzt keine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Für originär elektronische notarielle Dokumente gelten besondere gesetzliche Vorschriften.
Was ist eine notarielle Ausfertigung?
Eine notarielle Ausfertigung ist eine besondere Ausfertigung einer notariell beurkundeten Urkunde, die nach § 47 BeurkG die Urschrift im Rechtsverkehr vertreten kann.
Was passiert, wenn das Original der Vollmacht verloren ist?
Bei einer notariell beurkundeten Vollmacht kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine weitere Ausfertigung beantragt werden. Bei einer verlorenen privatschriftlichen oder unterschriftsbeglaubigten Originalurkunde muss geprüft werden, welche Nachweismöglichkeiten bestehen.
Kann ich das Haus meiner dementen Mutter verkaufen?
Das kann möglich sein, wenn eine zuvor wirksam erteilte und ausreichend weit gefasste Vollmacht besteht. Fehlt eine geeignete Vollmacht und kann die Mutter keine neue mehr wirksam erteilen, kann eine rechtliche Betreuung erforderlich werden.
Darf mein Ehepartner mein Haus ohne Vollmacht verkaufen?
Nicht allein aufgrund der Ehe. Für die Verfügung über eine Immobilie des anderen Ehepartners ist grundsätzlich eine entsprechende Vertretungsbefugnis erforderlich. Zusätzlich können besondere ehe- und güterrechtliche Vorschriften relevant sein.
Kann ich aus dem Ausland eine Vollmacht für einen Immobilienverkauf erteilen?
Ja, grundsätzlich. Die ausländische Urkunde muss jedoch die für den deutschen Grundbuchvollzug erforderlichen Anforderungen erfüllen. Je nach Herkunftsland und Errichtungsform können weitere Nachweise wie Apostille, Legalisation oder Übersetzung erforderlich sein.
Darf mein Bevollmächtigter das Haus an sich selbst verkaufen?
Ein solches Insichgeschäft unterliegt grundsätzlich den Beschränkungen des § 181 BGB. Ob es zulässig ist, hängt insbesondere von einer möglichen wirksamen Befreiung und weiteren rechtlichen Voraussetzungen ab.
Gilt eine Immobilienvollmacht nach dem Tod weiter?
Eine entsprechend ausgestaltete transmortale Vollmacht kann über den Tod hinaus gelten. Sie ersetzt jedoch kein Testament und macht den Bevollmächtigten nicht automatisch zum Erben.
Was kostet eine notarielle Immobilienvollmacht?
Die Kosten richten sich nach dem GNotKG. Eine reine Unterschriftsbeglaubigung wird anders berechnet als eine notarielle Beurkundung. Maßgeblich sind insbesondere die konkrete notarielle Tätigkeit und der gesetzliche Geschäftswert.
Kann beglaubigt.de bei einer Immobilienvollmacht helfen?
beglaubigt.de unterstützt bei der digitalen Vorbereitung geeigneter Vollmachtsvorgänge und der Organisation erforderlicher notarieller Schritte. Ob eine konkrete Vollmacht für den geplanten Grundbuchvollzug geeignet ist, muss anhand des jeweiligen Sachverhalts geprüft werden.
Immobilienvollmacht digital mit beglaubigt.de organisieren
Über beglaubigt.de kannst du deine Generalvollmacht digital vorbereiten und die erforderlichen Dokumenten- und Notarschritte koordinieren. Besonders bei Grundstücksgeschäften sollte bereits vor der Unterzeichnung geklärt werden, welche Befugnisse benötigt werden und wie die Vertretungsmacht später gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden kann.
Quellenverzeichnis
§ 164 BGB – Wirkung der Erklärung des Vertreters
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__164.html
§ 167 BGB – Erteilung der Vollmacht
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__167.html
§ 168 BGB – Erlöschen der Vollmacht
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__168.html
§ 181 BGB – Insichgeschäft
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__181.html
§ 311b BGB – Grundstückskaufvertrag
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
§ 1365 BGB – Verfügung über Vermögen im Ganzen
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1365.html
§ 29 GBO – Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
§ 34 GBO – Nachweis durch notarielle Bescheinigung
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__34.html
§ 35 GBO – Nachweis der Erbfolge
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html
§ 137 GBO – Elektronische Dokumente
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__137.html
§ 21 BNotO – Notarielle Bescheinigungen
https://www.gesetze-im-internet.de/bnoto/__21.html
§ 47 BeurkG – Ausfertigung
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__47.html
§ 1850 BGB – Genehmigung für Rechtsgeschäfte über Grundstücke
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1850.html
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/
beglaubigt.de – Vollmachten
https://beglaubigt.de/vollmacht
beglaubigt.de – Unterschriftsbeglaubigung
https://beglaubigt.de/unterschriftsbeglaubigung
beglaubigt.de – Generalvollmacht für Immobilien
https://beglaubigt.de/blog/generalvollmacht-fuer-immobilien-haus-verkaufen-kaufen-oder-uebertragen
beglaubigt.de – Generalvollmacht für Eltern und Kinder
https://beglaubigt.de/blog/generalvollmacht-muster-fuer-eltern-und-kinder
beglaubigt.de – Generalvollmacht für zwei Personen
https://beglaubigt.de/blog/generalvollmacht-fuer-zwei-personen
