Immobilienrecht

Schenkung von Immobilien: Kosten, Vertrag, & Freibeträge

Felix Gerlach

13. Dec 2022

Was ist eine Schenkung von Immobilien?

In diesem Artikel werden wir uns mit dem Thema "Schenkung von Immobilien" nach Paragraf 517 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auseinandersetzen. Dieser Paragraf regelt die Übertragung von Eigentum an Immobilien durch Schenkung und legt fest, unter welchen Bedingungen eine solche Übertragung rechtmäßig ist. Zudem enthält der Paragraf auch Bestimmungen zu den steuerlichen Implikationen einer Schenkung von Immobilien und wann eine notarielle Beglaubigung erforderlich ist. Im Folgenden werden wir uns genauer mit diesen Aspekten auseinandersetzen und auf wichtige Details eingehen.

Warum sollte man Immobilien verschenken?


1. Voraussetzungen für die Schenkung von Immobilien

Wer darf eine Immobilie verschenken?

Grundsätzlich kann jede Person, die das Eigentum an einer Immobilie besitzt, diese verschenken. Dazu muss die Person im Besitz einer gültigen Schenkungsvollmacht sein. Diese kann von einem Notar ausgestellt werden und bescheinigt, dass die Person dazu berechtigt ist, die Immobilie zu verschenken.

Es ist auch möglich, die Schenkungsvollmacht im Testament festzulegen. In diesem Fall kann die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers an eine andere Person vererbt werden. Es ist wichtig, dass das Testament von einem Notar beglaubigt wird, damit die Schenkungsvollmacht rechtsgültig ist.

Die Schenkung einer Immobilie ist jedoch nicht immer einfach und unkompliziert. Es gibt verschiedene Faktoren, die zu berücksichtigen sind, bevor man eine Immobilie verschenkt. Zum Beispiel ist es wichtig, dass der Schenker das Eigentum an der Immobilie tatsächlich besitzt und nicht etwa unter einem Pfandrecht steht. Andernfalls könnte die Schenkung ungültig sein.

Des Weiteren ist es wichtig, dass der Schenker die finanziellen Konsequenzen der Schenkung bedenkt. Die Schenkung einer Immobilie kann nämlich steuerliche Auswirkungen haben. In der Regel werden Schenkungen an Personen, die dem Schenker nahe stehen, wie zum Beispiel Familienmitglieder, von den Finanzbehörden begleitet.

Welche Formalitäten müssen beachtet werden?

Bei einer Schenkung einer Immobilie müssen einige Formalitäten beachtet werden, um sicherzustellen, dass die Übertragung der Immobilie rechtmäßig und reibungslos vonstattengeht.

Zunächst muss der Schenkende und der Beschenkte eine Schenkungsurkunde aufsetzen, in der die Einzelheiten der Schenkung festgehalten werden. Diese Urkunde muss von beiden Parteien unterschrieben und von einem Notar beglaubigt werden.

Es ist auch wichtig, dass der Schenkende die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Beschenkten übergibt. Dies bedeutet, dass die Immobilie frei von jeglichen Hypotheken, Belastungen oder anderen Einschränkungen sein muss und dass alle notwendigen Reparaturen und Wartungsarbeiten durchgeführt wurden.

Darüber hinaus muss der Schenkende dem Beschenkten eine vollständige Kopie aller Unterlagen und Dokumente im Zusammenhang mit der Immobilie übergeben, einschließlich der Baupläne, des Grundbuchauszugs und des Energieausweises.

Sobald die Schenkungsurkunde unterzeichnet und beglaubigt ist und alle notwendigen Unterlagen übergeben wurden, muss sie im Grundbuch eingetragen werden, um die Übertragung der Immobilie rechtsgültig zu machen.

Schenkungsurkunde Immobilien

Eine Schenkungsurkunde bei Immobilienschenkungen ist ein wichtiges Dokument, das bei der Übertragung von Immobilien von einer Person auf eine andere verwendet wird. Diese Art von Schenkungsurkunde wird in der Regel von einem Notar ausgestellt und enthält alle relevanten Informationen über die Immobilie, die geschenkt wird, sowie über die beteiligten Personen.

In einer Schenkungsurkunde bei Immobilienschenkungen werden in der Regel folgende Informationen enthalten sein:

  • Die Namen und Anschriften der beteiligten Personen, also des Schenkers und des Beschenkten
  • Die vollständige Adresse der Immobilie, die geschenkt wird
  • Eine genaue Beschreibung der Immobilie, beispielsweise durch Angabe von Größe, Anzahl der Zimmer und des Baujahrs
  • Eine Aufstellung sämtlicher Belastungen und Beschränkungen, die auf der Immobilie lasten, zum Beispiel Grundschulden oder Nießbrauchrechte
  • Eine Bestätigung darüber, dass der Schenker das uneingeschränkte Eigentum an der Immobilie hat und dass er berechtigt ist, sie zu schenken
  • Eine Erklärung des Schenkers, dass er die Immobilie aus freien Stücken und ohne Gegenleistung schenkt
  • Eine Erklärung des Beschenkten, dass er die Schenkung annimmt und dass er über die Belastungen und Beschränkungen der Immobilie informiert ist

2. Freibeträge der Schenkungssteuer

Wann ist die Schenkung einer Immobilie steuerfrei?

In Deutschland ist die Schenkung einer Immobilie steuerfrei, wenn sie von nahen Verwandten, wie Eltern, Großeltern, Geschwistern oder Kindern, an eine andere Person innerhalb der Familie gemacht wird. Auch die Schenkung einer Immobilie an den Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner ist in Deutschland steuerfrei.

Um als steuerfrei zu gelten, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Zunächst muss die Schenkung freiwillig und unentgeltlich erfolgen. Das bedeutet, dass keine Gegenleistung oder Verpflichtung im Gegenzug für die Schenkung verlangt werden darf. Auch darf die Schenkung nicht Teil eines Geschäfts oder einer anderen Vereinbarung sein, die auf eine Gegenleistung abzielt.

Eine weitere wichtige Bedingung für die Steuerfreiheit ist, dass die Schenkung nicht über den Freibetrag hinausgeht. In Deutschland ist der Freibetrag für Schenkungen zwischen nahen Verwandten auf 500.000 Euro festgelegt. Das bedeutet, dass Schenkungen bis zu diesem Betrag steuerfrei sind, während Schenkungen, die diesen Betrag überschreiten, versteuert werden müssen.

Erbschaftsteuer und Steuerklassen bei Immobilienschenkungen

Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die auf die Übertragung von Vermögenswerten anfallen kann, wenn jemand stirbt. Diese Steuer kann auch bei der Übertragung von Immobilien anfallen, insbesondere wenn der Wert der Immobilie den geltenden Freibetrag überschreitet.

Der Freibetrag ist der Betrag, bis zu dem keine Erbschaftssteuer anfällt. In Deutschland beträgt der Freibetrag derzeit 500.000 Euro für Kinder, Enkelkinder und Ehegatten und 20.000 Euro für andere Erben. Sollte der Wert der Immobilie also beispielsweise 600.000 Euro betragen, würde eine Erbschaftssteuer in Höhe von 100.000 Euro fällig werden, da der Freibetrag von 500.000 Euro überschritten wurde.

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist jedoch nicht nur von dem Wert der Immobilie, sondern auch von der Steuerklasse des Erben abhängig. In Deutschland gibt es sechs Steuerklassen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben und dem Wert des Erbes richten. Steuerklasse I gilt beispielsweise für Ehegatten und Kinder, während Steuerklasse VI für entferntere Verwandte und andere Erben gilt. Je nach Steuerklasse kann die Erbschaftssteuer unterschiedlich hoch ausfallen.

Es ist wichtig, dass Erben sich vor der Übernahme einer Immobilie über die möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Schenkung von Immobilien: Erbschaftssteuer nach Freibetrag

Was kostet eine Hausüberschreibung?

Eine Hausüberschreibung bei Schenkung von Immobilien kann unter Umständen kostenintensiv sein, da sie verschiedene Gebühren und Steuern mit sich bringt.

Laut § 97 des GNotKG (Gesetz betreffend die Notariatsgebühren und die Geldvergütung für Rechtsanwälte) werden für die Beurkundung einer Schenkung einer Immobilie Notargebühren fällig. Diese werden aufgrund des Wertes der Immobilie berechnet und können je nach Bundesland variieren. Zusätzlich können auch Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch anfallen, die ebenfalls von der Höhe des Immobilienwertes abhängig sind.

Außerdem muss bei einer Schenkung von Immobilien in vielen Fällen auch Schenkungssteuer gezahlt werden. Diese wird laut § 46 GNotKG vom Beschenkten gezahlt und richtet sich nach der Höhe des Wertes der Immobilie sowie der Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem. Je enger die Beziehung ist, desto geringer ist die Steuer, bei nahen Verwandten kann sie in manchen Fällen sogar ganz entfallen.

Gebühren bei Schenkung von Immobilien

Wann ist der beste Zeitpunkt für die Schenkung einer Immobilie?

Der beste Zeitpunkt für die Schenkung einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Ein wichtiger Faktor ist die finanzielle Situation des Schenkers und des Beschenkten. Wenn der Schenker in einer finanziellen Notlage ist und die Immobilie benötigt, um seine eigenen finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, dann ist es wahrscheinlich nicht der richtige Zeitpunkt für eine Schenkung.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die steuerliche Situation. In Deutschland gibt es bestimmte Freibeträge und Steuersätze für Schenkungen, die von der Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem und dem Wert der Immobilie abhängen. Es kann sinnvoll sein, die Schenkung zu einem Zeitpunkt durchzuführen, an dem die steuerlichen Belastungen für den Schenker und den Beschenkten möglichst gering sind.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die familiäre Situation. Wenn beispielsweise der Schenker noch minderjährige Kinder hat, die bei einer Schenkung leer ausgehen würden, dann kann es sinnvoll sein, die Schenkung zu einem Zeitpunkt durchzuführen, an dem alle Kinder volljährig sind und von der Schenkung profitieren können.

4. Tipps zur Planung der Schenkung von Immobilien

Was ist besser Schenkung oder Überschreibung?

Eine Schenkung und eine Überschreibung sind beide Möglichkeiten, um den Besitz von etwas an jemand anderen zu übertragen. Beide Methoden haben ihre Vor- und Nachteile, und welche Methode besser ist, hängt von den Umständen ab.

Eine Schenkung ist eine freiwillige Übertragung von Besitz ohne Gegenleistung. Die Schenkung kann entweder zu Lebzeiten oder durch ein Testament nach dem Tod des Schenkers erfolgen. Ein Vorteil der Schenkung ist, dass sie steuerlich begünstigt sein kann. Allerdings muss der Schenker die Schenkung immer freiwillig machen und kann sie nicht zurücknehmen, sobald sie einmal gemacht wurde.

Eine Überschreibung hingegen ist die Übertragung des Besitzes durch einen formellen Vertrag. Im Gegensatz zur Schenkung ist eine Überschreibung nicht steuerlich begünstigt. Ein Vorteil der Überschreibung ist jedoch, dass sie rückgängig gemacht werden kann, solange beide Parteien damit einverstanden sind.

Insgesamt hängt es also von den Umständen und den Präferenzen der beteiligten Parteien ab, welche Methode besser geeignet ist. Wenn es darum geht, die Schenkung steuerlich zu begünstigen, ist eine Schenkung möglicherweise die bessere Wahl.

Schenkungsvertrag bei Schenkung von Immobilien

Ein Schenkungsvertrag ist ein Vertrag, der bei der Übertragung von Vermögenswerten, wie Immobilien, zwischen zwei Parteien geschlossen wird. In diesem Vertrag wird festgelegt, dass der Vermögenswert, in diesem Fall die Immobilie, von einer Person, dem Schenker, an eine andere Person, den Beschenkten, geschenkt wird. Dieser Vertrag kann freiwillig oder unter Zwang geschlossen werden und muss bestimmte formaljuristische Anforderungen erfüllen, um rechtskräftig zu sein.

Ein Schenkungsvertrag bei der Schenkung von Immobilien kann aus verschiedenen Gründen abgeschlossen werden. Ein häufiger Grund ist die Übertragung des Eigentums an einem Haus oder einer Wohnung von Eltern an ihre Kinder. In diesem Fall kann der Schenkungsvertrag dazu dienen, den Übergang des Eigentums zu regeln und zu vermeiden, dass das Eigentum erst nach dem Tod der Eltern auf die Kinder übergeht und diese mit Erbschaftssteuern belastet werden.

Ein Schenkungsvertrag bei der Schenkung von Immobilien muss immer schriftlich und notariell beglaubigt werden. In diesem Vertrag werden alle relevanten Informationen zur Immobilie, wie beispielsweise der genaue Standort, die Art des Gebäudes und der Größe des Grundstücks, aufgeführt. Der Vertrag sollte auch Angaben darüber enthalten, ob es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung oder um ein Einfamilienhaus handelt und ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Ein Schenkungsvertrag bei der Schenkung von Immobilien sollte auch Regelungen darüber enthalten, wer für eventuelle Schulden aufkommt, falls es zu Grundstückbelastungen in der Vergangenheit gekommen ist.

Was ist der unterschied zwischen Schenkungssteuer und Erbsteuer?

Schenkungssteuer ist eine Steuer, die auf Geld oder andere Vermögenswerte erhoben wird, die von einer Person (dem Schenker) an eine andere Person (den Beschenkten) als Geschenk übertragen werden. Schenkungen können während des Lebens oder im Todesfall gemacht werden. In Deutschland wird die Schenkungssteuer vom Bundesland festgelegt und erhoben, in dem der Schenker seinen Wohnsitz hat.

Erbsteuer ist eine Steuer, die auf den Nachlass einer verstorbenen Person erhoben wird. Sie wird von den Erben zu zahlen und vom Bundesland erhoben, in dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Die Erbsteuer wird auf die Erbschaft oder den Erwerb von Vermögenswerten durch den Erben erhoben.

Im Gegensatz zur Schenkungssteuer, die während des Lebens gezahlt wird, wird die Erbsteuer erst nach dem Tod des Erblassers fällig. Die Höhe der Erbsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Wert des Nachlasses und der Beziehung zwischen dem Erblasser und den Erben.

Ein Beispiel macht es konkreter

Angenommen, ein Ehepaar hat ein Haus im Wert von 500.000 Euro und möchte es an ihren Sohn übertragen. Das Ehepaar lebt in Bayern, wo der Steuersatz für Schenkungen zwischen Eltern und Kindern 5% beträgt. In diesem Fall würde die Schenkungssteuer 25.000 Euro betragen (500.000 Euro x 5%).

Wenn das Ehepaar stattdessen beschließt, das Haus in einem Testament zu vermachen, würde die Erbsteuer erst nach dem Tod des Ehepaars fällig werden. In Bayern beträgt der Steuersatz für Erbschaften zwischen Eltern und Kindern ebenfalls 5%. Wenn das Ehepaar also beide innerhalb von 10 Jahren verstirbt, würde die Erbsteuer ebenfalls 25.000 Euro betragen. Wenn das Ehepaar jedoch länger als 10 Jahre überlebt, würde der Steuersatz auf 7% ansteigen und die Erbsteuer würde 35.000 Euro betragen.

In diesem Beispiel würde es für das Ehepaar also finanziell vorteilhafter sein, das Haus während ihres Lebens zu verschenken, da die Schenkungssteuer geringer ist als die Erbsteuer, die fällig wäre, wenn sie das Haus in einem Testament vermachen würden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies nur ein Beispiel ist und dass die Steuersätze und Freibeträge für Schenkungssteuer und Erbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein können. Es ist daher ratsam, sich von einem Steuerberater oder einem Anwalt beraten zu lassen, wenn man Fragen zu diesen Steuern hat.


Zusammenfassende Worte

  • Schenkung von Immobilien kann eine gute Möglichkeit sein, um zu Lebzeiten Vermögen zu übertragen und Steuern zu sparen.
  • Es ist jedoch wichtig, die Voraussetzungen und steuerlichen Folgen gründlich zu bedenken und eine sorgfältige Planung durchzuführen.