Immobilien GmbH gründen: So nutzen Sie Steuervorteile und Haftungsbegrenzung richtig

Gründen heißt strukturieren – haftungsfrei, steuerlich optimiert und formal belastbar. Wer eine Immobilien GmbH errichten möchte, verfolgt meist ein klares Ziel: Vermögen durch Immobilien langfristig sichern, Steuereffekte intelligent nutzen und persönliche Risiken vermeiden. Doch zwischen Gründungsidee und operativer Tätigkeit liegen zahlreiche juristische, steuerliche und verfahrensbezogene Hürden: Satzung, Handelsregister, Einlage, Grunderwerbsteuer, Geschäftsführerhaftung, Finanzamt – all das verlangt präzise Entscheidungen und rechtssichere Dokumentation.

Im Zentrum steht die formgerechte Gründung als juristische Hülle für Immobilienaktivitäten. Sie beginnt nicht erst mit der notariellen Beurkundung, sondern bereits mit der Abgrenzung: Wird eigenes Grundvermögen verwaltet oder gewerbliche Entwicklung betrieben? Wer bringt was ein? Wie wird thesauriert, ausgeschüttet, vererbt? Und welche Strukturen schützen vor Besteuerung, Haftung oder unnötiger Komplexität?

§§ 1, 5, 7, 13 GmbHG, § 9 GewStG, § 8b KStG, § 1 Abs. 2a GrEStG, § 20 UmwStG oder § 43 GmbHG sind dabei keine Fußnoten, sondern Rechtsnormen mit unmittelbarer Wirkung auf Kapitalstruktur, Steuerpflicht und Gestaltungsspielraum. Fehler in der Struktur oder fehlende Nachweise führen nicht nur zu Nachteilen im Finanzierungsprozess, sondern auch zu steuerlichen Risiken – bis hin zum Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs nach § 42 AO.

Gerade bei Einbringungen, Share-Deals oder internationalen Beteiligungsverhältnissen reicht eine Standardgründung nicht aus. Gesellschaftsverträge, Grunderwerbsteuererklärungen, Einbringungsvereinbarungen oder Registerauszüge müssen oft mehrsprachig, beglaubigt oder notariell beurkundet vorgelegt werden – gegenüber Banken, Behörden oder im Rahmen konzerninterner Prüfprozesse.

Ohne substanzielle Vorbereitung und rechtskonforme Dokumentation lässt sich keine Immobilien GmbH steuerlich effizient und haftungsfest strukturieren – ganz gleich, ob es um Buy-and-Hold, Projektentwicklung oder generationenübergreifende Vermögensplanung geht.

Welche Rechte, Pflichten und Gestaltungsmöglichkeiten im Gründungsprozess konkret bestehen – und wie digitale Lösungen wie beglaubigt.de zur formgerechten, mehrsprachigen Umsetzung beitragen können – zeigt dieser Beitrag.

1. Grundlagen verstehen: Was eine Immobilien GmbH ausmacht

Was ist eine Immobilien GmbH und wie unterscheidet sie sich von anderen Gesellschaftsformen?

Die Immobilien GmbH ist eine Variante der klassischen GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), deren unternehmerischer Zweck ausschließlich oder überwiegend im Halten, Verwalten, Entwickeln oder Veräußern von Immobilien liegt. Sie unterliegt dem GmbH-Gesetz (GmbHG), insbesondere den allgemeinen Vorschriften in §§ 1–13 GmbHG, jedoch mit einem branchenspezifischen Fokus auf das Immobiliengeschäft.

Durch ihre rechtliche Struktur bietet sie den Gesellschaftern eine haftungsbegrenzte Organisationseinheit, bei der das eingesetzte Stammkapital von mindestens 25.000 € gemäß § 5 Abs. 1 GmbHG die maximale Haftungshöhe bildet. Persönliche Haftungsrisiken werden so auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.

Im Unterschied zur klassischen GmbH wird bei der Immobilien GmbH häufig zwischen zwei Ausprägungen unterschieden:

• Operative Immobilien GmbH: Diese tritt als Bauträger, Projektentwickler oder gewerbsmäßiger Vermieter auf.
• Vermögensverwaltende Immobilien GmbH: Hier liegt keine gewerbliche Tätigkeit vor, sondern lediglich das Halten von Immobilien zur langfristigen Vermögensbildung – steuerlich relevant nach § 15 EStG und insbesondere im Hinblick auf die Gewerbesteuerpflicht nach § 2 GewStG.

Einsatzgebiete einer Immobilien GmbH umfassen vor allem:

• Ankauf, Entwicklung und Verkauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien
• Langfristige Vermietung von Bestandsobjekten
• Familieninterne Immobilienverwaltung im Rahmen einer Holdingstruktur
• Asset-Management für private oder institutionelle Investoren

Die Gesellschaftsform eignet sich besonders bei größeren Investitionsvolumen oder einer geplanten Strukturierung über mehrere Projekte hinweg. Auch bei internationalen Beteiligungen kann sie vorteilhaft eingesetzt werden, etwa zur Trennung steuerlicher Inlands- und Auslandserträge.

Im Vergleich zu Einzelunternehmen oder einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bietet die Immobilien GmbH mehrere juristische und steuerliche Vorteile:

Ein praktisches Beispiel zur Abgrenzung:
Während ein privater Vermieter seine Mieteinnahmen mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % versteuert (§ 32a EStG), unterliegt dieselbe Vermietung innerhalb einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH nur der Körperschaftsteuer. Allerdings greift dieser Vorteil nur, wenn die GmbH nicht gewerblich tätig wird – hier ist eine rechtssichere Strukturierung unerlässlich.

Hinweis: Die genaue Einordnung als gewerblich oder vermögensverwaltend ist regelmäßig Gegenstand von Betriebsprüfungen. In einem Urteil des BFH vom 11.04.2013 (IV R 30/09) wurde betont, dass schon kleinere unternehmerische Zusatzleistungen eine gewerbliche Prägung begründen können. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine vorherige steuerliche Prüfung, etwa durch spezialisierte Kanzleien oder über Dienstleister mit Erfahrung in der Gründungsdokumentation wie beglaubigt.de.

Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen, um eine Immobilien GmbH zu gründen?

Um eine Immobilien GmbH gründen zu können, sind gesetzlich festgelegte Voraussetzungen nach dem GmbH-Gesetz (GmbHG) zu erfüllen. Die Gründung erfordert mindestens eine natürliche oder juristische Person als Gesellschafter (§ 1 GmbHG). Es ist keine Obergrenze für die Anzahl der Gesellschafter vorgesehen.

Zentraler Bestandteil der Gründung ist der Gesellschaftsvertrag, der zwingend notariell beurkundet werden muss (§ 2 GmbHG). Dieser regelt u. a. die Firma, den Sitz, den Unternehmensgegenstand sowie die Geschäftsanteile der Gesellschafter. Bei Immobiliengesellschaften empfiehlt sich eine präzise Formulierung des Geschäftszwecks, um steuerrechtliche Risiken – etwa eine gewerbliche Prägung – zu vermeiden.

Ein weiterer Eckpfeiler ist das Stammkapital, das gemäß § 5 Abs. 1 GmbHG mindestens 25.000 € betragen muss. Davon sind vor der Anmeldung mindestens 12.500 € als Bareinlage zu erbringen (§ 7 Abs. 2 GmbHG). Alternativ sind auch Sacheinlagen möglich, etwa die Einbringung einer Immobilie – diese erfordert eine Bewertung und zusätzliche Dokumentation.

Folgende Anforderungen gelten für das Stammkapital im Überblick:

• Mindesteinlage: 25.000 € (davon 50 % vor Anmeldung einzuzahlen)
• Bareinlage oder Sacheinlage möglich
• Bei Immobilien als Einlage: Notarielle Bewertung und Sachgründungsbericht nach § 5 Abs. 4 GmbHG

Mehr dazu auch im Artikel GmbH gründen mit Stammkapital – so geht’s.

Nach der notariellen Beurkundung folgt die Eintragung ins Handelsregister beim zuständigen Amtsgericht (§§ 7–12 GmbHG). Erst mit dieser Eintragung entsteht die GmbH als juristische Person. Zuvor handelt es sich lediglich um eine sogenannte „Vor-GmbH“, die in gewissem Umfang haftet.

Vor Eintragung muss zudem eine Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt erfolgen – außer es handelt sich um eine rein vermögensverwaltende GmbH ohne gewerbliche Tätigkeit. In diesem Fall entfällt die Gewerbeanmeldung, jedoch ist eine genaue Abgrenzung erforderlich, um keine gewerbesteuerlichen Konsequenzen auszulösen.

Im Anschluss ist die Gesellschaft dem Finanzamt zu melden. Hierzu wird der Fragebogen zur steuerlichen Erfassung übermittelt, in dem u. a. die voraussichtlichen Einkünfte, geplante Tätigkeiten und der steuerliche Vertreter anzugeben sind. Nach Prüfung durch das Finanzamt erhält die GmbH ihre Steuernummer und ggf. eine Umsatzsteuer-ID.

Zur Orientierung:

• Notarielle Beurkundung: § 2 GmbHG
• Handelsregistereintragung: § 7 ff. GmbHG
• Steuerliche Anmeldung: gem. § 138 Abs. 1 AO innerhalb eines Monats

Weitere Details zu Ablauf und Voraussetzungen enthält der Beitrag GmbH gründen: Voraussetzungen, Ablauf & Tipps, der insbesondere für Gründer mit Immobilienbezug hilfreich ist.

Wie läuft die Gründung einer Immobilien GmbH konkret ab?

Die Gründung einer Immobilien GmbH erfolgt in mehreren, gesetzlich geregelten Schritten. Sie beginnt mit der Erstellung des Gesellschaftsvertrags und endet mit der Eintragung ins Handelsregister – erst dann ist die GmbH rechtsfähig (§ 11 Abs. 1 GmbHG).

Schritt-für-Schritt-Ablauf bei der Gründung:

1. Entwurf des Gesellschaftsvertrags
   – Enthält: Firma, Sitz, Unternehmensgegenstand, Stammkapital, Geschäftsanteile
   – Muss notariell beurkundet werden (§ 2 GmbHG)
2. Notarielle Beurkundung
   – Alle Gesellschafter unterzeichnen persönlich oder über Bevollmächtigte
   – Notar leitet Gründungsdokumente an das Registergericht weiter
3. Eröffnung eines Geschäftskontos
   – Einzahlung des Stammkapitals (mind. 12.500 € bei Bargründung)
   – Konto muss auf den Namen der GmbH in Gründung lauten
4. Eintragung ins Handelsregister (§ 7 GmbHG)
   – Zuständig ist das Registergericht am Sitz der Gesellschaft
   – Erst nach Eintragung ist die GmbH als juristische Person existent
5. Anmeldung beim Finanzamt
   – Ausfüllen des steuerlichen Erfassungsbogens
   – Zuteilung von Steuernummer und ggf. USt-ID
6. (Optional) Gewerbeanmeldung
   – Nur bei gewerblicher Tätigkeit der Immobilien GmbH erforderlich

Ein realistischer Zeitplan von der Idee bis zur Handelsregistereintragung liegt bei rund 3 bis 6 Wochen, abhängig von der Mitwirkung der Beteiligten, Banklaufzeiten und dem Registergericht.

Beispielhafte Zeitachse:

• Woche 1: Vertragsentwurf, Notartermin
• Woche 2: Kapitalüberweisung, Unterlagen an Registergericht
• Woche 3–5: Eintragung, Steuerliche Anmeldung
• Ab Woche 5: Geschäftstätigkeit mit GmbH-Status möglich

Für viele Gründer stellt sich die Frage, ob eine Immobilien GmbH mit oder ohne steuerliche Beratung gegründet werden sollte. In der Praxis zeigt sich:

• Bei einfachen Konstellationen (ein Gesellschafter, Standardvertrag, vermögensverwaltend) kann die Gründung auch ohne Steuerberater erfolgen
• Bei geplanten Holding-Strukturen, Immobilieneinlagen oder gewerblichen Tätigkeiten empfiehlt sich die Begleitung durch einen spezialisierten Berater

Ein Erfahrungsbeispiel zeigt: Eine Gründerin plante die Einbringung eines Mehrfamilienhauses als Sacheinlage in eine neu zu gründende GmbH. Ohne vorherige Bewertung und steuerliche Einordnung hätte dies zu einer nachträglichen Grunderwerbsteuerpflicht geführt (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Durch Einschaltung eines Steuerberaters konnte dies strukturell vermieden werden.

Eine fundierte Gründungsdokumentation ist insbesondere bei Immobilien-GmbHs entscheidend – sowohl im Hinblick auf steuerliche Anerkennung als auch auf Haftungsfragen. Musterverträge und rechtssichere Übersetzungen für internationale Beteiligte lassen sich z. B. über beglaubigt.de abwickeln, sofern eine mehrsprachige Struktur vorgesehen ist.

Vertiefende Informationen zum Ablauf und zu praktischen Tipps finden sich im Beitrag GmbH gründen: Schritt-für-Schritt-Anleitung.

2. Steuervorteile nutzen: Optimierung durch die Immobilien GmbH

Welche Steuervorteile bietet die Immobilien GmbH gegenüber Privatpersonen?

Ein zentrales Motiv für viele Investoren, eine Immobilien GmbH zu gründen, liegt in der steuerlichen Optimierung. Anders als Privatpersonen unterliegt die GmbH nicht der progressiven Einkommensteuer, sondern der linear ausgestalteten Körperschaftsteuer nach § 23 KStG in Höhe von 15 %. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf die Körperschaftsteuer, was einer Gesamtbelastung von 15,825 % entspricht.

Privatpersonen hingegen versteuern Mieteinnahmen gemäß dem persönlichen Einkommensteuersatz (§ 32a EStG), der je nach Einkommenshöhe bis zu 45 % betragen kann. Hinzu kommen ggf. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag, wodurch sich eine effektive Belastung von bis zu 47,5 % ergeben kann.

Beispielhafte Gegenüberstellung bei 100.000 € Mietertrag (ohne Werbungskosten):

RechtsformSteuerartSteuersatzSteuerlastEffektiv verbleibendPrivatperson (45 %)Einkommensteuer45 %45.000 €55.000 €Immobilien GmbHKSt + SolZ15,825 %15.825 €84.175 €

Die steuerliche Effizienz erhöht sich bei der GmbH insbesondere, wenn Gewinne nicht sofort ausgeschüttet, sondern im Unternehmen thesauriert und reinvestiert werden. Diese Form der Gewinnverwendung unterliegt keiner zusätzlichen Steuerbelastung, solange keine Ausschüttung an die Gesellschafter erfolgt (§ 27 KStG). Bei einer Privatperson führt jede laufende Einnahme dagegen unmittelbar zu einer Steuerzahlung.

Vorteile der Thesaurierung bei der Immobilien GmbH:

• Geringere Steuerlast bei Reinvestition in neue Objekte
• Bessere Eigenkapitalquote für Bankfinanzierungen
• Langfristiger Vermögensaufbau ohne Progressionswirkung

Erfolgt später eine Gewinnausschüttung an die Gesellschafter, kommt es zu einer nachgelagerten Besteuerung nach dem Teileinkünfteverfahren (§ 3 Nr. 40 EStG i. V. m. § 32d EStG) oder pauschal mit 25 % Abgeltungsteuer (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Dennoch bleibt der Gesamtsteuersatz regelmäßig unter dem Niveau einer Direktversteuerung auf Ebene der Privatperson.

Die steuerliche Entlastung ist besonders ausgeprägt bei vermögensverwaltenden GmbHs, die ausschließlich Immobilien halten und keine gewerblichen Zusatzleistungen erbringen. Sofern die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfüllt sind, kann zusätzlich die Gewerbesteuer vermieden werden. Dies setzt u. a. voraus, dass keine aktive Beteiligung am Marktgeschehen erfolgt und ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet wird.

Die Unterschiede zwischen gewerblich tätigen und vermögensverwaltenden Immobilien GmbHs werden ausführlich im Beitrag Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen mit Immobilienbesitz erläutert.

Hinweis: In einem Urteil vom 25.07.2019 (BFH, IV R 44/16) stellte der Bundesfinanzhof klar, dass schon geringfügige Dienstleistungen wie Hausmeistertätigkeiten oder möblierte Vermietungen zur gewerblichen Prägung führen können – mit Auswirkungen auf die gesamte Steuerstruktur. Wer eine Immobilien GmbH gründen möchte, sollte daher die Abgrenzung sorgfältig prüfen oder vorab steuerlich begleiten lassen, etwa durch spezialisierte Berater oder Plattformen wie beglaubigt.de bei komplexen Gründungsstrukturen.

Wie können Gewinne innerhalb der Immobilien GmbH steuerlich optimiert werden?

Die Immobilien GmbH eröffnet mehrere Gestaltungsmöglichkeiten zur Steueroptimierung auf Gesellschaftsebene. Besonders relevant ist dabei die gezielte Thesaurierung von Gewinnen sowie die Nutzung von Holding-Strukturen, um Ausschüttungsbelastungen zu minimieren und Kapital innerhalb der Unternehmensgruppe zu bündeln.

Wird eine Holding-Struktur aufgebaut, indem eine vermögensverwaltende Mutter-GmbH die Anteile an operativen Immobilien-GmbHs hält, kann die Tochtergesellschaft Gewinne ausschütten, ohne dass diese auf Ebene der Holding voll besteuert werden. Nach § 8b Abs. 1 KStG sind 95 % der Dividenden aus Beteiligungen an Kapitalgesellschaften steuerfrei – lediglich 5 % gelten als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben und unterliegen der Körperschaftsteuer.

Beispielhafte Holding-Vorteile:

• Steuerfreie Vereinnahmung von Gewinnen auf Holding-Ebene
• Flexibilität bei Reinvestitionen aus der Holding heraus
• Schutz von Gewinnen vor privater Entnahmebesteuerung

Auch innerhalb einer einzelnen Immobilien GmbH können laufende Einnahmen wie Mieteinkünfte effektiv genutzt werden, ohne dass es sofort zu einer Steuerbelastung auf Gesellschafterebene kommt. Solange diese Gewinne nicht ausgeschüttet, sondern im Unternehmen belassen und für z. B. Rücklagenbildung, Tilgung oder neue Investitionen verwendet werden, verbleiben sie auf Ebene der Körperschaftsbesteuerung mit nur 15,825 % Gesamtlast.

Ein weiterer steuerlicher Gestaltungsspielraum ergibt sich bei der Vergütung von Gesellschafter-Geschäftsführern. Diese können sich ein marktübliches Gehalt zahlen lassen, das auf Ebene der GmbH als Betriebsausgabe gemäß § 4 Abs. 4 EStG abzugsfähig ist – die GmbH reduziert dadurch ihren steuerpflichtigen Gewinn.

Zu beachten bei Geschäftsführergehalt und Tantieme:

• Gehalt muss dem Drittvergleich standhalten (Fremdvergleichsgrundsatz)
• Tantiemen dürfen nicht allein erfolgsunabhängig gezahlt werden
• Überhöhte Vergütungen können als verdeckte Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 KStG) qualifiziert werden und steuerlich nachteilige Folgen haben

Ein praxisnahes Beispiel: Eine Immobilien GmbH erzielt im Jahr 300.000 € Mieteinnahmen, davon werden 100.000 € als Geschäftsführergehalt gezahlt. Dieses Gehalt mindert den Gewinn der GmbH und senkt somit die Körperschaftsteuerlast – gleichzeitig wird das Gehalt beim Geschäftsführer persönlich mit Einkommensteuer belastet. Die Gesamtsteuerlast kann durch geschickte Kombination von Gehalt, Tantieme und Thesaurierung deutlich reduziert werden, insbesondere in Familiengesellschaften mit mehreren Gesellschaftern.

Rechtsprechung: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 27.03.2019 (I R 44/17) betont, dass bei verbundenen Gesellschaften und Gesellschafter-Geschäftsführern eine strikte Trennung von Privat- und Betriebsinteresse erforderlich ist. Gestaltungsspielräume müssen vertraglich sauber geregelt und tatsächlich umgesetzt sein.

Zur praktischen Umsetzung solcher Strukturen empfiehlt sich eine fundierte rechtliche und steuerliche Begleitung. Bei internationalen Gesellschaftern kann insbesondere die mehrsprachige Erstellung von Gesellschaftervereinbarungen und Satzungsregelungen notwendig werden – hier unterstützen etwa Plattformen wie beglaubigt.de mit zertifizierten Übersetzungen der Gründungsunterlagen.

Welche Rolle spielt die Gewerbesteuer bei der Immobilien GmbH?

Die Gewerbesteuer stellt für Kapitalgesellschaften grundsätzlich eine gesetzlich vorgesehene Zusatzbelastung dar. Anders als Personengesellschaften oder Einzelunternehmen haben GmbHs keinen Anspruch auf Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer (§ 35 EStG gilt nur für natürliche Personen). Daher spielt die genaue steuerliche Einordnung der Immobilien GmbH eine zentrale Rolle für deren Attraktivität.

Reine vermögensverwaltende Immobilien GmbHs können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer ausgenommen werden. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ermöglicht einen Abzug des Gewerbeertrags, wenn ausschließlich eigenes Grundvermögen verwaltet und genutzt wird. Diese Befreiung greift nur dann, wenn keine gewerblichen Elemente vorliegen.

Voraussetzungen für Gewerbesteuerbefreiung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG:

• Verwaltung von eigenem Grundbesitz
• Keine gewerblichen Nebentätigkeiten (z. B. möblierte Vermietung, Hausmeisterdienste)
• Keine aktive Projektentwicklung oder Bauträgertätigkeit

Fallstricke ergeben sich insbesondere bei der Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und gewerblich geprägter Tätigkeit. Eine Immobilien GmbH, die neben der Vermietung auch regelmäßig Umbauten durchführt, Mietverträge mit Zusatzleistungen abschließt oder Drittobjekte entwickelt, kann schnell in den Bereich der Gewerblichkeit geraten – mit voller Gewerbesteuerpflicht.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 12.12.2001 (I R 106/00) klargestellt, dass bereits geringfügige Leistungen neben der reinen Vermietung, wie etwa die Bereitstellung von Mobiliar oder Reinigungsdiensten, zur gewerblichen Prägung führen können. Auch eine umfassende Verwaltung fremder Immobilien durch die GmbH löst grundsätzlich Gewerbesteuerpflicht aus.

Die Gewerbesteuerbelastung variiert je nach Kommune. In Großstädten wie München oder Frankfurt liegt der Hebesatz bei über 400 %, was bei gewerbesteuerpflichtiger Tätigkeit eine erhebliche Zusatzbelastung zur Körperschaftsteuer bedeuten kann.

Für Immobilieninvestoren, die eine Immobilien GmbH gründen möchten, ist daher die Einhaltung der Voraussetzungen des § 9 GewStG von strategischer Relevanz. Auch bei bestehenden Gesellschaften lohnt sich eine regelmäßige Prüfung der Tätigkeitsstruktur. Bei komplexeren Fallgestaltungen – etwa bei gemischt genutzten Immobilien oder internationaler Vermietung – kann eine juristische Aufbereitung der Verträge erforderlich werden. Hier bieten Plattformen wie beglaubigt.de Unterstützung bei der rechtssicheren Ausgestaltung und Übersetzung der Unterlagen.

3. Haftung und rechtliche Struktur richtig gestalten

Wie wirkt sich die Immobilien GmbH auf die persönliche Haftung aus?

Ein wesentliches Merkmal der GmbH-Struktur – und damit auch der Immobilien GmbH – ist die Haftungsbegrenzung auf das Gesellschaftsvermögen. Diese ist gesetzlich verankert in § 13 Abs. 2 GmbHG: „Für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet den Gläubigern derselben nur das Gesellschaftsvermögen.“

Damit sind private Vermögenswerte der Gesellschafter grundsätzlich vor dem Zugriff durch Gläubiger geschützt. Das gilt unabhängig davon, ob die GmbH eine Immobilie hält, verwaltet oder entwickelt. Voraussetzung ist allerdings, dass die gesellschaftsrechtlichen und buchhalterischen Trennungen zwischen Privat- und Betriebsvermögen korrekt umgesetzt werden.

Die Haftungsbegrenzung entfällt jedoch in Ausnahmefällen, insbesondere bei sogenannter Durchgriffshaftung („Haftungsdurchgriff“). Diese kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH z. B. dann vorliegen, wenn:

• das Gesellschaftsvermögen unzureichend kapitalisiert ist (Unterkapitalisierung),
• Gesellschafter das Vermögen der GmbH mit dem Privatvermögen vermischen,
• eine Existenzvernichtungshaftung vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2007 – II ZR 3/04),
• die GmbH nur zum Schein gegründet oder als rechtsmissbräuchliches Konstrukt genutzt wird.

Auch Geschäftsführer einer Immobilien GmbH haften in bestimmten Fällen persönlich, z. B. bei Pflichtverletzungen nach § 43 Abs. 2 GmbHG. Dies betrifft insbesondere Insolvenzverschleppung, Steuerhinterziehung oder die Verletzung von Sorgfaltspflichten bei der Geschäftsführung.

Praxisbeispiele aus der Rechtsprechung zur Haftung:

• BGH, Urteil vom 20.03.2006 – II ZR 326/04: Ein Gesellschafter wurde zur Haftung herangezogen, da er die GmbH zur Umgehung von Mieterschutzvorschriften nutzte. Das Gericht erkannte einen Rechtsmissbrauch.
• BFH, Urteil vom 19.03.2014 – I R 75/12: Ein Geschäftsführer haftete für Umsatzsteuerschulden der GmbH persönlich, weil er trotz Liquiditätsproblemen keine Rückstellungen bildete.
• OLG Hamm, Urteil vom 29.09.2020 – 8 U 18/20: Haftung eines Geschäftsführers wegen unterlassener Instandhaltung einer vermieteten Immobilie mit Folgeschäden für den Mieter.

Die Haftungsstruktur der Immobilien GmbH schützt grundsätzlich vor persönlichen Risiken – vorausgesetzt, die Gesellschaft wird formell sauber geführt und wirtschaftlich eigenständig betrieben. Bei grenzüberschreitender Geschäftsführung oder Einbringung von Privatimmobilien ist eine juristisch präzise Vertragsgestaltung entscheidend. Plattformen wie beglaubigt.de können hierbei etwa bei der beglaubigten Übersetzung und rechtssicheren Dokumentation gesellschaftsrechtlicher Unterlagen unterstützen.

Welche rechtlichen Risiken bestehen bei der Immobilien GmbH und wie können Sie diese absichern?

Trotz der haftungsbegrenzenden Struktur birgt die Geschäftsführung einer Immobilien GmbH persönliche zivil- und strafrechtliche Risiken. Diese resultieren insbesondere aus Pflichtverletzungen nach § 43 GmbHG, wonach Geschäftsführer für Schäden haften, die durch Verletzung ihrer Obliegenheiten entstehen.

Der Gesetzgeber verpflichtet Geschäftsführer zur „Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns“ (§ 43 Abs. 1 GmbHG). Bei Verstößen – etwa bei fehlender Rücklagenbildung, verspäteter Insolvenzanmeldung oder ungenügender Objektkontrolle – haften sie mit ihrem Privatvermögen. Dies gilt auch dann, wenn mehrere Geschäftsführer gemeinschaftlich handeln und sich gegenseitig auf mangelnde Zuständigkeit berufen.

Typische Haftungsrisiken bei Immobilien-GmbHs:

• Abschluss von Verträgen ohne wirtschaftliche Prüfung
• Finanzierung fehlerhafter Bauprojekte
• Unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen mit Folgeschäden
• Nichtabführung von Sozialabgaben oder Steuern (§ 69 AO)

Ein effektives Mittel zur Absicherung ist die D&O-Versicherung (Directors & Officers Insurance). Sie schützt das Privatvermögen der Geschäftsführung vor Ansprüchen aus Innen- und Außenhaftung – z. B. bei Schadensersatzforderungen durch Gesellschafter, Behörden oder Gläubiger.

D&O-Versicherungen sollten folgende Aspekte umfassen:

• Abdeckung sowohl einfacher Fahrlässigkeit als auch Organisationsverschulden
• Einschluss der Tätigkeit in Tochtergesellschaften und Immobilienprojekten
• Deckungssummen in Abhängigkeit vom Objektwert und Risikoprofil

Relevante Rechtsprechung zur Haftungsvermeidung:

• BGH, Urteil vom 17.09.2013 – II ZR 73/12: Geschäftsführer haften für unzureichende Liquiditätsplanung beim Erwerb von Immobilien.
• OLG München, Urteil vom 14.01.2021 – 23 U 6316/19: Verstoß gegen Instandhaltungspflichten führte zur Haftung bei Schimmelbefall in Mietobjekten.
• BFH, Urteil vom 20.05.2021 – VII R 28/19: Geschäftsführerhaftung bei Verletzung steuerlicher Erklärungspflichten, trotz Delegation an Steuerberater.

Besonders risikogeneigt sind Konstellationen mit mehreren Gesellschaftern, wenn keine klare Ressortverteilung erfolgt ist oder Vollmachten unzureichend dokumentiert wurden. In solchen Fällen sind sowohl die interne Haftungsabsicherung als auch die externe Vertretung sorgfältig zu regeln. Bei grenzüberschreitender Tätigkeit empfiehlt sich die rechtssichere Ausgestaltung aller Gesellschafts- und Geschäftsführerdokumente, gegebenenfalls auch in beglaubigter Übersetzung, etwa mit Unterstützung durch beglaubigt.de.

Was müssen Gesellschafter und Geschäftsführer bei der rechtlichen Gestaltung beachten?

Die rechtliche Gestaltung der Immobilien GmbH ist maßgeblich durch die Rollenverteilung zwischen Gesellschaftern und Geschäftsführung geprägt. Während Geschäftsführer für die operative Führung zuständig sind (§ 35 GmbHG), haben Gesellschafter weitreichende Einflussmöglichkeiten durch Weisungsrechte gemäß § 37 GmbHG.

In der Praxis empfiehlt sich eine klare Regelung der internen Zuständigkeiten im Gesellschaftsvertrag oder durch gesonderte Geschäftsordnungen. Dies gilt insbesondere bei mehreren Gesellschaftern, wenn Konflikte über Geschäftsentscheidungen, Investitionsstrategien oder Entnahmen entstehen können.

Wesentliche Punkte, die vertraglich geregelt werden sollten:

• Vertretungsregelung: Einzel- oder Gesamtvertretung, Beschränkungen im Innenverhältnis
• Entnahmerechte: Gehälter, Tantiemen, Ausschüttungsbeschlüsse
• Weisungsbefugnisse: Zustimmungspflichten bei Grundstücksgeschäften oder Investitionen

Ein häufig übersehener Risikobereich ist die verdeckte Gewinnausschüttung (vGA). Diese liegt vor, wenn ein Gesellschafter Vorteile aus der GmbH erhält, die ein fremder Dritter unter denselben Bedingungen nicht erhalten hätte – z. B. durch überhöhtes Geschäftsführergehalt, verbilligte Immobiliennutzung oder unübliche Entnahmen. Solche Gestaltungen führen zu einer Erhöhung des steuerpflichtigen Gewinns der Gesellschaft gemäß § 8 Abs. 3 Satz 2 KStG.

Beispiel für eine vGA:
Ein Gesellschafter nutzt ein Objekt der GmbH zu einem Mietpreis deutlich unter Marktniveau. Das Finanzamt erkennt dies als verdeckte Ausschüttung, was sowohl die Körperschaftsteuerbelastung erhöht als auch die Steuer auf der Entnahmeseite nach sich zieht.

Um solche Konstellationen zu vermeiden, sollten alle wirtschaftlich relevanten Regelungen schriftlich, fremdvergleichsfähig und dokumentierbar ausgestaltet sein. Der Gesellschaftsvertrag dient dabei als zentrales Steuerungsinstrument. Je präziser dort geregelt ist, wann Beschlüsse notwendig sind, wer für was zuständig ist und welche Abstimmungsmechanismen gelten, desto geringer ist das Risiko interner Streitigkeiten.

In der Rechtsprechung zeigt sich regelmäßig, dass ungenaue oder fehlende gesellschaftsvertragliche Regelungen zu jahrelangen Auseinandersetzungen führen können – nicht selten mit wirtschaftlich nachteiligen Folgen für die Gesellschaft. So etwa im Fall OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.06.2019 – I-6 U 115/17, bei dem die fehlerhafte Regelung von Entnahmerechten zu einer Klage auf Rückzahlung von Geschäftsführerbezügen führte.

Bei internationalen Beteiligungsstrukturen oder komplexen familiären Verhältnissen sollte die Gestaltung durch erfahrene Berater erfolgen. Beglaubigte und sprachlich konsistente Gründungsunterlagen, wie sie etwa über beglaubigt.de erstellt werden können, tragen dazu bei, spätere Auslegungskonflikte zu vermeiden.

4. Vermögensaufbau und Immobilienstrategie mit der GmbH

Für wen eignet sich die Immobilien GmbH im Hinblick auf langfristigen Vermögensaufbau?

Die Immobilien GmbH bietet strukturelle und steuerliche Vorteile, die insbesondere auf einen strategisch orientierten Vermögensaufbau ausgerichtet sind. Sie eignet sich für verschiedene Akteursgruppen, die Immobilien nicht kurzfristig handeln, sondern gezielt zur Sicherung und Mehrung von Vermögen einsetzen.

1. Investoren mit Buy-and-Hold-Strategie
Für Anleger, die Wohn- oder Gewerbeobjekte langfristig halten und vermieten möchten, bietet die Immobilien GmbH zahlreiche Gestaltungsspielräume. Durch die Thesaurierung der Gewinne in der GmbH-Struktur können Mieterträge mit einem effektiven Körperschaftsteuersatz von lediglich 15,825 % reinvestiert werden. Das wirkt sich positiv auf den Kapitalaufbau und die Finanzierung neuer Objekte aus.

Besonders relevant ist dies in Ballungsräumen mit starkem Mietwachstum, da dort hohe Liquiditätsüberschüsse entstehen können, die in der GmbH weitgehend steuerneutral akkumuliert werden. Auch der Zugriff auf professionelle Finanzierungsinstrumente wie Mezzanine-Kapital oder Sale-and-Lease-Back wird durch die institutionelle Struktur der GmbH erleichtert.

2. Gewerbliche Projektentwickler und Bestandshalter
Für Bauträger, Projektentwickler oder gewerblich tätige Bestandshalter ist die Immobilien GmbH nahezu Standard. Sie dient dazu, Risiken aus der Bautätigkeit abzugrenzen, steuerliche Vorteile aus der GmbH-Besteuerung zu nutzen und operative Prozesse zentral zu steuern.

Ein Beispiel: Ein Entwickler realisiert mehrere Objekte im Jahr, die entweder verkauft oder langfristig gehalten werden. Durch eine operative GmbH kann die Projektabwicklung gebündelt und über eine separate Holding strukturiert werden. Dies ermöglicht sowohl eine steueroptimierte Gewinnverwendung als auch die Absicherung gegenüber Haftungsrisiken, etwa bei Baumängeln oder Finanzierungsausfällen.

3. Familienmodelle zur Generationenplanung (Holding-Strukturen)
Die Immobilien GmbH eignet sich auch für familieninterne Vermögensstrukturen, etwa zur Nachfolgeplanung oder zur Aufteilung von Mieteinnahmen zwischen Generationen. In Verbindung mit einer Holdingstruktur lässt sich Vermögen langfristig bündeln und über Erbfolgeprozesse steuerschonend übertragen.

Zentrale Vorteile für Familiengesellschaften:

• Geringe Entnahmesteuer bei interner Gewinnausschüttung innerhalb der Holding
• Gestaltungsspielräume bei der Übertragung von GmbH-Anteilen (unter Nutzung von Freibeträgen gem. § 13a ErbStG)
• Vermeidung von Zersplitterung bei direkter Immobilienvererbung

In der Praxis lassen sich solche Modelle mit verbindlichen Gesellschaftervereinbarungen kombinieren, um z. B. den Weiterverkauf von Anteilen zu verhindern oder Mehrheitsentscheidungen zu sichern. Eine juristisch fundierte Ausgestaltung ist dabei essenziell, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind oder auch Auslandsvermögen eingebracht wird. Bei mehrsprachigen Vertragswerken kann die beglaubigte Übersetzung über beglaubigt.de sichergestellt werden.

Welche Arten von Immobilien eignen sich besonders für die Immobilien GmbH?

Die Rechtsform der Immobilien GmbH eignet sich besonders für Objekte, die ertragreich, langfristig nutzbar und steuerlich strukturierbar sind. Entscheidend ist dabei nicht nur die Art der Immobilie, sondern auch deren steuerliche Behandlung und der geplante Zeithorizont der Nutzung.

Bevorzugte Immobilienarten innerhalb einer GmbH-Struktur:

• Gewerbeimmobilien wie Büroflächen, Lagerhallen oder Einzelhandelsobjekte
• Mehrfamilienhäuser zur langfristigen Vermietung mit stabilen Cashflows
• Neubauprojekte, die entwickelt, gehalten oder veräußert werden sollen

Diese Objekte bieten meist planbare Erträge und lassen sich gut in Bilanzen, Cashflow-Rechnungen und Finanzierungskonzepte integrieren. Gerade bei Gewerbeimmobilien bestehen häufig hohe Investitionsvolumina und komplexe Mietverhältnisse – hier verschafft die GmbH-Struktur klare vertragliche und steuerliche Rahmenbedingungen.

Bei der Übertragung von Immobilien unterscheidet das Steuerrecht grundsätzlich zwischen Asset-Deal und Share-Deal:

• Beim Asset-Deal erwirbt die GmbH die Immobilie selbst. Die Grunderwerbsteuer fällt an (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) und beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %.
• Beim Share-Deal wird nicht die Immobilie direkt, sondern eine Gesellschaft mit Immobilieneigentum übertragen. Wird dabei nicht mehr als 90 % der Anteile veräußert, kann nach § 1 Abs. 2a GrEStG eine Grunderwerbsteuer vermieden werden.

Share-Deals kommen insbesondere bei institutionellen Investoren und größeren Familienholdings zum Einsatz. Die steuerlichen Vorteile hängen jedoch von Fristen, Haltequoten und Käuferstruktur ab und müssen sorgfältig gestaltet werden. In der Praxis ist zudem zu beachten, dass die Finanzverwaltungen Share-Deals zunehmend intensiver prüfen.

Eine klare Abgrenzung zur gewerblichen Grundstückshandlung ist ebenso erforderlich. Wird eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit nach dem Erwerb wieder veräußert, kann die GmbH als gewerblicher Grundstückshändler qualifiziert werden. Die Rechtsprechung zieht dabei regelmäßig eine Grenze bei der Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren (sog. Drei-Objekt-Grenze, BFH, Urteil vom 22.10.1992 – IV R 72/91).

Unterschied zur privaten Spekulationsfrist:
Privatpersonen können Gewinne aus Immobilienverkäufen nach zehn Jahren steuerfrei vereinnahmen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Diese Regelung gilt nicht für GmbHs, da sie stets mit dem gesamten Gewinn körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig sind. Daher lohnt sich die GmbH-Struktur primär bei langfristiger Halteabsicht und Reinvestition der Gewinne – nicht bei kurzfristiger Spekulation.

Wer eine Immobilien GmbH gründen möchte, sollte die geplanten Objektarten im Gesellschaftszweck genau definieren und die steuerliche Struktur daran ausrichten. Bei mehrsprachigen Transaktionen oder Beteiligungen aus dem Ausland kann die Dokumentation über Plattformen wie beglaubigt.de rechtssicher und in beglaubigter Form erstellt werden.

Wie können Immobilien in die GmbH eingebracht oder übertragen werden?

Bei der Gründung oder Umstrukturierung einer Immobilien GmbH stellt sich häufig die Frage, wie bestehende Immobilien rechtssicher und steuerlich effizient eingebracht werden können. Dabei sind sowohl zivilrechtliche als auch steuerliche Regelungen zu beachten – insbesondere im Hinblick auf Sacheinlagen, Kaufverträge und grunderwerbsteuerliche Folgen.

1. Einbringung durch Sacheinlage
Im Rahmen der Gründung kann eine Immobilie als Sacheinlage in die GmbH eingebracht werden. Gemäß § 5 Abs. 4 GmbHG ist hierfür ein Sachgründungsbericht erforderlich, der den Wert und die rechtlichen Grundlagen des eingebrachten Objekts detailliert dokumentiert.

Wesentliche Voraussetzungen:

• Notariell beurkundeter Einbringungsvertrag
• Bewertungsgutachten zur Bestimmung des Verkehrswerts
• Eintragung im Grundbuch auf die GmbH als neue Eigentümerin

Steuerlich ist die Einbringung einer Immobilie als Sacheinlage häufig mit Grunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG verbunden, es sei denn, es liegt eine Steuerbefreiung nach UmwStG oder bei bestimmten Konzerngestaltungen vor.

2. Übertragung durch Kaufvertrag (Asset-Deal)
Alternativ kann die Immobilie durch einen klassischen Kaufvertrag auf die GmbH übertragen werden. Dieser Asset-Deal unterliegt der Grunderwerbsteuer, wobei der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder der festgestellte Verkehrswert.

Bei verbundenen Unternehmen – etwa wenn ein Gesellschafter der GmbH auch Eigentümer der Immobilie ist – greift unter Umständen § 1 Abs. 2a GrEStG. Danach kann bereits die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang führen. Diese Vorschrift betrifft insbesondere Share-Deals oder konzerninterne Umstrukturierungen.

Beispielhafte Anwendung von § 1 Abs. 2a GrEStG:

• Ein Gesellschafter überträgt 95 % seiner GmbH-Anteile an eine andere Gesellschaft innerhalb eines Konzerns
• Die GmbH hält eigenes Grundvermögen
• → Grunderwerbsteuer wird fällig, obwohl keine Immobilie direkt übertragen wurde

3. Sonderregelungen bei Umstrukturierungen nach dem Umwandlungssteuergesetz (UmwStG)
Für steuerneutrale Übertragungen – etwa im Rahmen von Verschmelzungen, Ausgliederungen oder Einbringungen – bietet das Umwandlungssteuergesetz differenzierte Regelungen. Diese ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen die Übertragung von Immobilien auf eine GmbH zu Buchwerten, d. h. ohne Aufdeckung stiller Reserven.

Wesentliche Voraussetzungen für Buchwertfortführung nach § 20 UmwStG:

• Einbringung erfolgt gegen Gesellschaftsanteile
• Fortführung der Buchwerte im handels- und steuerrechtlichen Abschluss
• Einhaltung von Sperrfristen (z. B. § 22 UmwStG: sieben Jahre für steuerfreie Einbringung)

Ein praktisches Beispiel: Eine vermögensverwaltende GbR bringt ein Mehrfamilienhaus in eine neugegründete Immobilien GmbH ein. Die Einbringung erfolgt zum Buchwert, wodurch keine sofortige Ertragsteuer oder Grunderwerbsteuer entsteht, sofern die Voraussetzungen des UmwStG erfüllt sind und die Sperrfristen beachtet werden.

Die Einbringung oder Übertragung von Immobilien in eine GmbH erfordert hohe rechtliche Präzision – sowohl im Hinblick auf die Vertragsgestaltung als auch die Steuerstruktur. Bei internationalen Beteiligungsverhältnissen oder grenzüberschreitendem Grundbesitz kann zudem eine mehrsprachige, beglaubigte Dokumentation notwendig werden. Für solche Fälle lassen sich über beglaubigt.de rechtskonforme Übersetzungen und Beurkundungen organisieren.

5. Gestaltungsspielräume und Fallstricke in der Praxis

Welche typischen Fehler sollten Sie bei der Gründung einer Immobilien GmbH vermeiden?

Die Gründung einer Immobilien GmbH bringt zahlreiche Vorteile, birgt jedoch auch erhebliche Risiken, wenn zentrale Gestaltungsfragen nicht sauber umgesetzt werden. In der Praxis zeigen sich wiederkehrende Fehler, die sich sowohl steuerlich als auch haftungsrechtlich negativ auswirken können.

1. Unpassende Rechtsformwahl
Ein häufiger Fehler liegt in der Wahl der falschen Gesellschaftsform in Bezug auf die geplante Tätigkeit. Wer etwa ausschließlich langfristige Vermietung ohne gewerbliche Zusatzleistungen plant, könnte unter Umständen mit einer vermögensverwaltenden GbR steuerlich günstiger fahren – vorausgesetzt, die Haftungsbegrenzung ist nicht ausschlaggebend.

Wird hingegen eine GmbH gegründet, die faktisch nur ein Objekt hält und keine Erweiterung plant, kann dies zu unnötigem Verwaltungsaufwand und Verlust steuerlicher Gestaltungsspielräume führen. Gerade im Umfeld kleinerer Bestände empfiehlt sich eine vorherige steuerliche Prüfung der Langfriststrategie.

2. Unterschätzte Steuerfolgen bei Immobilieneinbringungen
Ein weiterer Fehler ist die Nichtbeachtung grunderwerbsteuerlicher und ertragsteuerlicher Konsequenzen bei der Übertragung von Immobilien auf die GmbH. Viele Gründer gehen davon aus, dass eine Einbringung automatisch steuerneutral erfolgt – tatsächlich greift die Steuerfreiheit nach dem Umwandlungssteuergesetz jedoch nur bei Einhaltung enger Voraussetzungen.

Typische Fehlerquellen:

• § 1 Abs. 2a GrEStG nicht beachtet (Share-Deals mit mehr als 90 %)
• Einbringung nicht gegen Gesellschaftsanteile → keine Buchwertfortführung nach § 20 UmwStG
• Sperrfrist nach § 22 UmwStG missachtet → rückwirkende Besteuerung

Ein Verstoß gegen diese Regeln kann zu einer unerwarteten Steuerlast in fünf- oder sechsstelliger Höhe führen. Daher sollte jede Übertragung steuerlich begleitet und dokumentiert werden – ggf. unter Verwendung beglaubigter Dokumente, etwa über beglaubigt.de.

3. Mangelhafte gesellschaftsvertragliche Gestaltung
Auch die inhaltliche Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags wird in der Praxis häufig vernachlässigt. Standardverträge aus dem Internet oder Notarvorlagen decken oft nicht die Besonderheiten einer Immobilien GmbH ab – insbesondere bei mehreren Gesellschaftern, Auslandssachverhalten oder der geplanten Einbringung von Objekten.

Fehlende oder fehlerhafte Regelungen betreffen z. B.:

• Zustimmungsrechte bei Immobiliengeschäften
• Gewinnverwendungsbeschlüsse und Thesaurierungsvereinbarungen
• Eintritt und Austritt von Gesellschaftern, insbesondere bei Erbfall oder Verkauf

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: In einem Urteil des OLG Celle (14.10.2021 – 9 U 29/20) wurde ein Gesellschafter gezwungen, seine Anteile weit unter Verkehrswert zu veräußern, da im Vertrag keine marktgerechte Abfindungsklausel enthalten war. Solche Fehler lassen sich durch präzise Vertragsgestaltung vermeiden.

Wer eine Immobilien GmbH gründen möchte, sollte daher nicht nur steuerliche und haftungsrechtliche Aspekte berücksichtigen, sondern auch auf eine individuell angepasste gesellschaftsrechtliche Struktur achten – dokumentiert in klar formulierten, rechtssicheren Verträgen.

Wie gehen Finanzverwaltung und Rechtsprechung mit Gestaltungsmissbrauch um?

Die Gründung einer Immobilien GmbH eröffnet zahlreiche Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung. Wird die Gestaltung jedoch missbräuchlich eingesetzt, kann die Finanzverwaltung nach § 42 Abgabenordnung (AO) eingreifen. Diese Vorschrift dient dazu, rechtsmissbräuchliche Gestaltungen steuerlich zu durchschauen und die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse zu erfassen.

§ 42 AO unterscheidet zwischen legitimer Steuervermeidung und missbräuchlicher Umgehung. Eine Gestaltung gilt als missbräuchlich, wenn sie keinen beachtlichen außersteuerlichen Grund hat und der angestrebte steuerliche Vorteil dem Zweck des Gesetzes widerspricht.

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen konkretisiert, wann eine Gestaltung als missbräuchlich einzustufen ist:

• BFH, Urteil vom 29.11.2017 – I R 49/16: Eine GmbH wurde lediglich gegründet, um Einkünfte aus Vermietung niedriger zu besteuern. Da keinerlei operative Tätigkeit vorlag und keine betriebswirtschaftliche Funktion bestand, wurde der Gestaltung der steuerliche Erfolg aberkannt.
• BFH, Urteil vom 17.06.2020 – X R 31/19: Eine Holdingstruktur wurde rückwirkend als missbräuchlich gewertet, da sie lediglich zur Erzielung eines Gewerbesteuervorteils errichtet wurde – ohne substanzielle Mitwirkungs- oder Leitungstätigkeit auf Holdingebene.

Die Abgrenzung zwischen legitimer Gestaltung und Missbrauch erfolgt anhand objektiver Kriterien. Finanzgerichte prüfen u. a., ob ein wirtschaftlicher Zweck jenseits der Steuerersparnis gegeben ist, ob Substanz vorhanden ist (z. B. eigene Bankverbindung, Geschäftstätigkeit) und ob Vertragswerke dem Fremdvergleich standhalten.

Legitime Steueroptimierung setzt voraus:

• Vorliegen betrieblicher, organisatorischer oder strategischer Ziele (z. B. Haftungsschutz, Vermögensbündelung, Nachfolge)
• Substanzielle Tätigkeit der Gesellschaft, auch wenn diese gering ist
• Dokumentierte Entscheidungsprozesse, klare Mittelverwendung und nachvollziehbare wirtschaftliche Begründung

Bei Betriebsprüfungen legt die Finanzverwaltung zunehmend Wert auf die formale und inhaltliche Nachvollziehbarkeit der gewählten Struktur. Daher empfiehlt sich eine strukturierte Dokumentation, insbesondere bei:

• Einbringung oder Übertragung von Immobilien
• Holding-Gestaltungen mit internen Leistungsbeziehungen
• Nutzung von Verlustvorträgen innerhalb verbundener Gesellschaften

Typische Dokumentationspflichten:

• Satzung und Gesellschaftervereinbarungen mit wirtschaftlicher Begründung
• Geschäftskonten, Protokolle, Nachweise zu internen Entscheidungsprozessen
• Verträge über entgeltliche Leistungen (z. B. Mietverhältnisse, Verwaltungsvergütungen)

Ein fehlender Nachweis kann im Rahmen der Außenprüfung dazu führen, dass eine gesamte Struktur steuerlich „kassiert“ wird – also der gewünschte Vorteil entfällt und rückwirkende Steuernachzahlungen drohen. Bei grenzüberschreitenden Konstellationen ist zusätzlich auf sprachlich und formal korrekte Vertragsfassungen zu achten, etwa durch beglaubigte Übersetzungen, die z. B. über beglaubigt.de organisiert werden können.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Rechtsform mit Wirkung: Immobilien GmbH gründen – rechtssicher, steuerschonend, haftungsbeschränkt

Die Gründung einer Immobilien GmbH bietet erhebliches Potenzial zur steuerlichen Optimierung und Haftungsbegrenzung – vorausgesetzt, Struktur und Umsetzung entsprechen den gesetzlichen Vorgaben. Wer mit Immobilien professionell investieren, verwalten oder entwickeln möchte, sollte frühzeitig die zivilrechtlichen, gesellschaftsrechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen der GmbH-Struktur berücksichtigen.

Um Gestaltungsspielräume rechtssicher zu nutzen und steuerliche Risiken auszuschließen, sollten folgende Aspekte konkret beachtet werden:

• Prüfen Sie die wirtschaftliche Zielsetzung – Vermögensverwaltung, Projektentwicklung oder langfristiger Bestandsaufbau – und richten Sie daran Gesellschaftszweck, Satzung und Tätigkeitsprofil aus (§§ 2, 3 GmbHG, § 9 GewStG).
• Wählen Sie ein maßgeschneidertes Gesellschaftsmodell – insbesondere im Hinblick auf Holdingstrukturen, Geschäftsführerbeteiligung und Kapitalausstattung (§§ 5, 13 GmbHG, § 8b KStG).
• Erbringen Sie das erforderliche Stammkapital vollständig und dokumentieren Sie Einlagen, Sachgründungen oder Übertragungen von Immobilien rechtswirksam (§§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 GmbHG, § 1 GrEStG).
• Vermeiden Sie verdeckte Gewinnausschüttungen durch fremdvergleichsfähige Mietverträge, Geschäftsführergehälter und Entnahmen (§ 8 Abs. 3 KStG), insbesondere bei verbundenen Personen.
• Sichern Sie Ihre Haftungsstruktur durch ordnungsgemäße Geschäftsführung (§ 43 GmbHG), klare Ressortverteilungen und ggf. D&O-Versicherungen gegen Innen- und Außenhaftung.
• Nutzen Sie steuerliche Gestaltungsspielräume wie Thesaurierung, Teilfreistellungen nach § 8b KStG oder steuerneutrale Einbringungen nach dem UmwStG nur bei dokumentiertem wirtschaftlichem Zweck und im Rahmen des § 42 AO.
• Bereiten Sie Betriebsprüfungen vor durch vollständige, nachvollziehbare Dokumentation aller Geschäftsvorfälle, gesellschaftsrechtlichen Vorgänge und Verträge – inklusive Nachweisen zu Substanz, Geschäftsführung und Mittelverwendung.

Beachten Sie bei grenzüberschreitender Struktur die Erfordernisse für beglaubigte Übersetzungen von Gesellschaftsverträgen, Registerauszügen und Vollmachten, um Anerkennung durch Banken, Behörden oder Partner sicherzustellen – hier empfiehlt sich der Einsatz spezialisierter Anbieter wie beglaubigt.de.

Eine strukturell sauber aufgesetzte Immobilien GmbH schützt nicht nur vor steuerlichen und haftungsrechtlichen Risiken, sondern schafft die Voraussetzung für nachhaltige Renditen, generationenübergreifende Vermögensplanung und vertrauensvolle Geschäftsbeziehungen im Immobiliensektor.

Wie beglaubigt.de bei der Gründung Ihrer Immobilien GmbH unterstützt

beglaubigt.de bietet eine digitale Infrastruktur für alle, die im Rahmen der Gründung einer Immobilien GmbH beglaubigte Übersetzungen benötigen – etwa bei internationalen Beteiligungsstrukturen, ausländischen Gesellschaftern oder grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen. Der gesamte Vorgang erfolgt vollständig online, rechtskonform und auf höchstem fachlichen Niveau.

Die Plattform ermöglicht:

• die schnelle Beauftragung vereidigter Fachübersetzer mit rechtlicher Qualifikation für GmbH-Dokumente,
• die Erstellung beglaubigter Übersetzungen von Gesellschaftsverträgen, Gründungsurkunden, Grundbuchauszügen, Registermitteilungen oder notariellen Beurkundungen – sowohl in Deutsch als auch in Fremdsprachen,
• die Wahl zwischen elektronisch signierter PDF (z. B. für digitale Einreichung bei Registergerichten) und klassischer Papierausfertigung mit Originalstempel,
• sowie mehrsprachige Vertragsfassungen für Investoren, Behörden oder Banken im Rahmen komplexer Immobilien- und Holdingstrukturen.

Ob bei der Einbringung von Auslandsimmobilien, bei Share-Deals mit internationalen Kapitalgebern oder bei der Gründung einer GmbH mit Beteiligung ausländischer Gesellschafter – beglaubigt.de sorgt für rechtskonforme Übersetzungen, fristgerechte Lieferung und die Einhaltung länderspezifischer Formvorschriften.

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