ImmobilienrechtWissenswertes

Ablauf des Hauskaufs beim Notar: Die Wichtigsten Schritte im Überblick

Felix Gerlach

8. Dec 2022

I. Einleitung

Bedeutung des Notars beim Hauskauf


Beim Kauf eines Hauses spielt der Notar eine wichtige Rolle, denn er sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich einwandfrei und für beide Seiten bindend ist. Der Notar ist ein vom Staat bestellter und beeidigter Jurist, der im Rahmen seiner Tätigkeit die Echtheit von Unterschriften und die Rechtmäßigkeit von Verträgen und Rechtsgeschäften überprüft und beglaubigt.

Im Rahmen des Hauskaufs ist der Notar insbesondere für die Formulierung und Beurkundung des Kaufvertrags zuständig. Dabei prüft er, ob der Vertrag rechtlich einwandfrei ist und ob alle notwendigen Klauseln enthalten sind. Auch bei der Übergabe des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch ist der Notar anwesend und beglaubigt die Vorgänge.

Zusätzlich kann der Notar dem Käufer wertvolle Tipps und Ratschläge bezüglich des Kaufs geben und ihm bei der Klärung von rechtlichen Fragen zur Seite stehen. Er kann beispielsweise überprüfen, ob es Einschränkungen im Grundbuch gibt oder ob es bestimmte Vereinbarungen gibt, die für den Käufer relevant sind.

Insgesamt sorgt der Notar also für die rechtliche Sicherheit beim Hauskauf und hilft dabei, Streitigkeiten zu vermeiden. Daher ist es wichtig, dass der Notar beim Hauskauf rechtzeitig eingeschaltet wird und alle notwendigen Schritte gemeinsam mit ihm durchgeführt werden.

Ablauf eines Hauskaufs mit Notar

Zunächst müssen sich Käufer und Verkäufer über die Bedingungen des Kaufs einig werden und diese schriftlich festhalten. Anschließend wird der Kaufvertrag aufgesetzt und vom Notar geprüft. Der Notar überprüft, ob der Vertrag rechtlich einwandfrei ist und ob alle notwendigen Klauseln enthalten sind.

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, geht es an die Finanzierung des Kaufpreises. Der Käufer muss sich hierfür an seine Bank wenden und die Möglichkeiten der Finanzierung prüfen. Nachdem der Kaufpreis bezahlt ist, wird der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen. Dieser Schritt ist wichtig, um sicherzustellen, dass der Käufer Eigentümer des Hauses wird.

Anschließend findet die Übergabe des Hauses statt. Hierbei ist der Notar ebenfalls anwesend und beglaubigt die Übergabe. Nach der Übergabe ist der Kauf abgeschlossen und der Käufer ist neuer Eigentümer des Hauses.

Folgende Schritte kann man zusammenfassen:

  1. Kaufinteresse anmelden und Finanzierung des Kaufpreises prüfen
  2. Bedarf an Gewährleistungen und Haftungen klären und gegebenenfalls im Kaufvertrag festhalten
  3. Kaufvertrag aufsetzen und vom Notar prüfen lassen
  4. Kaufpreis bezahlen und im Grundbuch eintragen
  5. Hausübergabe durch den Notar beglaubigen lassen und Kauf abschließen

II. Vorbereitung des Hauskaufs

1. Kaufinteresse anmelden und Finanzierung des Kaufpreises prüfen

Der erste Schritt beim Hauskauf ist die Vorbereitung. Hierzu gehört, dass der Käufer sein Kaufinteresse anmeldet und der Verkäufer ihm daraufhin ein Angebot unterbreitet. Wichtig ist, dass beide Seiten sich über die Bedingungen des Kaufs einig werden und diese schriftlich festhalten.

Im Anschluss geht es darum, die Finanzierung des Kaufpreises zu prüfen. Der Käufer sollte sich bei seiner Bank über seine Kreditwürdigkeit und die Möglichkeiten der Finanzierung informieren. Es ist ratsam, verschiedene Angebote von verschiedenen Banken zu vergleichen und sich für das beste Angebot zu entscheiden.

Wichtig ist auch, dass der Käufer eine Finanzierungsvoraussetzungsprüfung durchführt. Diese gibt Auskunft darüber, ob der Käufer überhaupt in der Lage ist, den Kaufpreis zu bezahlen. Die Finanzierungsvoraussetzungsprüfung erfolgt in der Regel durch eine Bank und kann online oder in einer Filiale durchgeführt werden.

Sobald der Käufer und der Verkäufer sich über den Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen einig sind, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Der Kaufvertrag muss vom Notar geprüft werden, um sicherzustellen, dass er rechtlich einwandfrei ist - jedoch wird in den meisten Fällen der Kaufvertrag von dem Notar aufgesetzt.

2. Bedarf an Gewährleistungen und Haftungen klären und gegebenenfalls im Kaufvertrag festhalten

Beim Aufsetzen des Kaufvertrags ist es wichtig, dass der Bedarf an Gewährleistungen und Haftungen geklärt wird. Gewährleistungen beziehen sich darauf, dass der Verkäufer dem Käufer das Haus in einem bestimmten Zustand überträgt und für eventuelle Mängel haftet. Haftungen hingegen beziehen sich auf die Verantwortung des Käufers für das Haus und die damit verbundenen Risiken.

Es ist wichtig, dass der Bedarf an Gewährleistungen und Haftungen im Kaufvertrag festgehalten wird. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn es um umstrittene Punkte geht, wie beispielsweise den Zustand des Hauses oder die Übernahme von Schulden.

Der Notar kann bei der Klärung des Bedarfs an Gewährleistungen und Haftungen behilflich sein und dem Käufer wertvolle Tipps und Ratschläge geben. Auch bei der Formulierung der Klauseln im Kaufvertrag kann der Notar unterstützen und sicherstellen, dass diese rechtlich einwandfrei sind.

III. Aufsetzen und Unterzeichnung des Kaufvertrags

3. Überlegungen zur Gestaltung des Kaufvertrags

Beim Aufsetzen des Kaufvertrags ist es wichtig, dass die relevanten Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem Paragraf 433 (Kaufgegenstand), Paragraf 437 (Kaufpreis) und Paragraf 441 (Zahlungsbedingungen). Der Paragraf 433 legt fest, dass der Kaufgegenstand im Kaufvertrag genau beschrieben werden muss. Der Paragraf 437 regelt den Kaufpreis und legt fest, dass dieser im Kaufvertrag vereinbart werden muss. Der Paragraf 441 regelt die Zahlungsbedingungen und besagt, dass diese im Kaufvertrag festgehalten werden müssen.

Ein weiterer wichtiger Paragraph im BGB ist Paragraf 437 (Gewährleistung). Dieser Paragraph regelt, dass der Verkäufer für Mängel am Kaufgegenstand haftet, sofern diese bei Übergabe des Kaufgegenstands bereits vorhanden waren. Der Paragraf 437 stellt somit sicher, dass der Käufer das Haus oder die Wohnung in einem bestimmten Zustand erhält.

Des Weiteren ist auch der Paragraf 441a (Haftung) relevant. Dieser Paragraph regelt die Haftung des Käufers für Schäden am Kaufgegenstand. Er besagt, dass der Käufer für Schäden, die er selbst verursacht hat, haftet. Allerdings haftet der Käufer nicht für Schäden, die durch höhere Gewalt oder durch den Verkäufer verursacht wurden.

Insgesamt ist es wichtig, dass der Kaufvertrag sorgfältig gestaltet wird und die relevanten Paragraphen des BGBs berücksichtigt werden. Der Notar kann bei der Gestaltung des Kaufvertrags behilflich sein und sicherstellen, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei ist.

Zusammenarbeit mit dem Notar bei der Formulierung des Vertrags

Die Zusammenarbeit mit dem Notar (siehe auch 10 Tipps für eine erfolgreiche Zusammenarbeit) ist bei der Formulierung des Kaufvertrags von großer Bedeutung. Als vom Staat bestellter und beeidigter Jurist ist der Notar für die Prüfung und Beurkundung von Verträgen und Rechtsgeschäften zuständig. Im Rahmen des Hauskaufs ist der Notar insbesondere für die Formulierung und Beurkundung des Kaufvertrags zuständig.

Der Notar prüft, ob der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist und ob alle notwendigen Klauseln enthalten sind. Auch bei der Übergabe des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch ist der Notar anwesend und beglaubigt die Vorgänge. Durch seine Anwesenheit und seine Prüfung sorgt der Notar dafür, dass der Kauf rechtlich einwandfrei und für beide Seiten bindend ist.

Zusätzlich kann der Notar dem Käufer wertvolle Tipps und Ratschläge bezüglich des Kaufs geben und ihm bei der Klärung von rechtlichen Fragen zur Seite stehen. Er kann beispielsweise überprüfen, ob es Einschränkungen im Grundbuch gibt oder ob es bestimmte Vereinbarungen gibt, die für den Käufer relevant sind.

4. Notarterminvereinbarung

In der Regel wird der Notar von den beiden Parteien, also dem Verkäufer und dem Käufer, gemeinsam ausgewählt. Wichtig ist, dass der Notar unabhängig und neutral ist und keiner der beiden Parteien eine persönliche Beziehung hat.

IV. Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch

4.1 Ablauf des Notartermins

Zu Beginn des Notartermins werden die Beteiligten von dem Notar begrüßt und die Identität aller Anwesenden wird überprüft. Dazu müssen alle Beteiligten einen gültigen Ausweis vorlegen, zum Beispiel einen Personalausweis oder Reisepass.

Anschließend werden die Unterlagen vorgelegt und geprüft. Dazu gehören der Kaufvertrag, der Grundbuchauszug, eventuelle Bau- und Energieausweise, sowie Nachweise über die Bezahlung von Grunderwerbssteuer und Notar- und Gerichtskosten. Der Notar prüft, ob alle Unterlagen vollständig und korrekt sind und ob der Vertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Danach wird der Notar den Vertrag vollständig vorlesen. Dabei werden alle wichtigen Punkte erläutert, damit alle Beteiligten den Inhalt des Vertrags genau verstehen und ihre Zustimmung geben können. Der Notar wird auch darauf hinweisen, dass der Vertrag verbindlich ist und dass eine Unterschrift unter dem Vertrag rechtliche Konsequenzen hat.

Nachdem der Vertrag vollständig vorgelesen wurde, werden die Vertragsparteien aufgefordert, den Vertrag zu unterschreiben. Der Notar beglaubigt die Unterschriften und übergibt den Vertrag anschließend an das Grundbuchamt, wo der Eigentumsübergang eingetragen wird.

5. Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Käufer und Verkäufer

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Käufer und Verkäufer ist ein wichtiger Schritt beim Hauskauf. Der Kaufvertrag wird vom Notar formuliert und enthält alle wichtigen Klauseln und Bedingungen, die für den Kauf relevant sind. Sobald der Kaufvertrag formuliert ist, wird er vom Notar dem Käufer und dem Verkäufer zur Unterzeichnung vorgelegt.

Käufer und Verkäufer können den Kaufvertrag in Ruhe durchlesen und prüfen, ob alle Bedingungen ihren Vorstellungen entsprechen. Sobald beide Seiten mit dem Kaufvertrag einverstanden sind, unterzeichnen sie ihn und machen ihn damit rechtsverbindlich. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags muss im Beisein des Notars erfolgen, damit der Vertrag beglaubigt werden kann.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Kauf rechtsgültig und bindend für beide Seiten. Der Notar beglaubigt den Vertrag und trägt ihn ins Grundbuch ein.

V. Nachbereitung des Hauskaufs

6. Übergabe des Hausschlüssels an den Käufer

Die Übergabe des Haus-Schlüssels an den Käufer ist der letzte Schritt beim Hauskauf. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet und ins Grundbuch eingetragen ist, kann die Übergabe des Haus-Schlüssels erfolgen. Die Übergabe des Haus-Schlüssels wird im Kaufvertrag festgelegt und muss im Beisein des Notars erfolgen.

Bei der Übergabe des Haus-Schlüssels wird zunächst geprüft, ob der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat. Sobald dies der Fall ist, übergibt der Verkäufer dem Käufer den Haus-Schlüssel. Der Notar beglaubigt die Übergabe des Schlüssels und trägt sie ins Grundbuch ein.

Nach der Übergabe des Schlüssels ist der Käufer der neue Eigentümer des Hauses und kann sich in sein neues Zuhause einrichten. Der Verkäufer hat keinen Zugriff mehr auf das Haus und muss sich aus dem Eigentum zurückziehen. Die Übergabe des Haus-Schlüssels ist somit der Abschluss des Hauskaufs und bedeutet, dass der Käufer nun das Sagen hat.

7. Überprüfung des Kaufpreises und gegebenenfalls Nachzahlungen vereinbaren

Die Überprüfung des Kaufpreises und gegebenenfalls die Vereinbarung von Nachzahlungen ist ein wichtiger Schritt beim Hauskauf. Der Kaufpreis wird im Kaufvertrag festgelegt und muss von beiden Seiten akzeptiert werden. Der Kaufpreis kann aus einem einmaligen Betrag oder aus Raten bestehen.

Der Notar prüft den Kaufpreis und stellt sicher, dass er angemessen ist und dem Wert des Hauses entspricht. Sollte der Kaufpreis zu hoch oder zu niedrig sein, kann der Notar mit den Parteien verhandeln und einen neuen Kaufpreis vereinbaren.

Sollte der Käufer den Kaufpreis nicht in einem Betrag zahlen können, kann er mit dem Verkäufer Nachzahlungen vereinbaren. Der Notar hilft bei der Formulierung der Nachzahlungsklausel im Kaufvertrag und stellt sicher, dass alle Bedingungen für die Nachzahlungen klar und verständlich festgehalten werden.

8. Veränderungen im Grundbuch

Die Grundbucheintragung nach dem Hauskauf ist ein wichtiger Schritt, um den rechtsgültigen Besitz des Hauses zu bescheinigen. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet und der Kaufpreis bezahlt ist, wird der Notar die Eintragung ins Grundbuch vornehmen.

Der Grundbucheintrag dokumentiert, wer der Eigentümer des Hauses ist und gibt Auskunft darüber, ob es Einschränkungen im Grundbuch gibt. Beispielsweise können im Grundbuch Belastungen, Nutzungsrechte oder Dienstbarkeiten vermerkt sein, die für den Käufer relevant sind. Der Notar prüft das Grundbuch und trägt die Eigentümerveränderung ins Grundbuch ein.

Die Grundbucheintragung ist für den Käufer sehr wichtig, da sie den rechtsgültigen Besitz des Hauses bescheinigt. Sobald die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist, ist der Käufer der rechtmäßige Eigentümer des Hauses und kann über das Haus verfügen. Die Grundbucheintragung ist somit der letzte Schritt beim Hauskauf und stellt sicher, dass der Kauf rechtlich einwandfrei ist.

Dauer Grundbucheintragung

Die Dauer der Grundbucheintragung hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann daher variieren. In der Regel dauert die Eintragung ins Grundbuch einige Wochen. Die genaue Dauer hängt unter anderem von der Bearbeitungszeit des zuständigen Grundbuchamts und von der Komplexität des Eintrags ab.

Der Notar ist für die Eintragung ins Grundbuch zuständig und leitet den Antrag auf Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und führt die Eintragung durch, sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen. Die Dauer der Eintragung kann auch davon abhängen, ob es Einspruch von Dritter Seite gegen die Eintragung gibt oder ob es andere Unstimmigkeiten gibt, die geklärt werden müssen. Eine Maximaldauer ist bis zu einem Jahr zu erwarten.

VI. Fazit

Der Notar spielt eine wichtige Rolle beim Hauskauf und gewährleistet die rechtliche Sicherheit

Der Notar spielt beim Hauskauf eine wichtige Rolle und sorgt für die rechtliche Sicherheit. Als vom Staat bestellter und beeidigter Jurist ist der Notar für die Prüfung und Beurkundung von Verträgen und Rechtsgeschäften zuständig. Im Rahmen des Hauskaufs ist der Notar insbesondere für die Formulierung und Beurkundung des Kaufvertrags zuständig.

Der Notar prüft, ob der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist und ob alle notwendigen Klauseln enthalten sind. Auch bei der Übergabe des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch ist der Notar anwesend und beglaubigt die Vorgänge. Durch seine Anwesenheit und seine Prüfung sorgt der Notar dafür, dass der Kauf rechtlich einwandfrei und für beide Seiten bindend ist.

Zusätzlich kann der Notar dem Käufer wertvolle Tipps und Ratschläge bezüglich des Kaufs geben und ihm bei der Klärung von rechtlichen Fragen zur Seite stehen. Er kann beispielsweise überprüfen, ob es Einschränkungen im Grundbuch gibt oder ob es bestimmte Vereinbarungen gibt, die für den Käufer relevant sind.

Natürlich können auch Immobilienkäufe ohne Notare abgewickelt werden. Dies bürgt jedoch unzählige Risiken, die in einem weiterführenden Artikel aufgeführt werden: Immobilienkauf ohne Notar: Ist das möglich und ratsam

Hauskauf mit einer VV (Vermögensverwaltende Gesellschaft)

Eine Vermögensverwaltende Gesellschaft kann beim Kauf eines Hauses in bestimmten Fällen von Vorteil sein. Zum Beispiel könnte es für Personen, die in einem Unternehmen oder einer Firma tätig sind, die ihren Sitz im Ausland haben, eine gute Möglichkeit sein, eine Immobilie in Deutschland zu erwerben, ohne dass sie sich selbst als Eigentümer registrieren lassen müssen. Auch für Personen, die ein Haus kaufen möchten, aber keine deutsche Steuer-ID haben, kann es von Vorteil sein, eine Vermögensverwaltende Gesellschaft als Eigentümer einzusetzen. In beiden Fällen kann die Vermögensverwaltende Gesellschaft als Treuhänder fungieren und den Kauf und Verkauf der Immobilie abwickeln, ohne dass der eigentliche Eigentümer persönlich in Erscheinung tritt.

Ein weiterer Vorteil eines Hauskaufs über eine Vermögensverwaltende Gesellschaft kann sein, dass beim späteren Weiterverkauf der Immobilie Steuereinsparungen möglich sind. Je nach den individuellen Umständen und der Höhe des Gewinns, der aus dem Verkauf resultiert, können sich Steuersätze von bis zu 50 Prozent ergeben. Wenn die Immobilie jedoch über eine Vermögensverwaltende Gesellschaft erworben wurde, können möglicherweise günstigere Steuersätze in Höhe von lediglich 15 Prozent oder 25 Prozent anfallen, je nachdem, ob es sich um eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft handelt. Allerdings sollten Interessenten beachten, dass der Kauf eines Hauses über eine Vermögensverwaltende Gesellschaft in der Regel mit höheren Kosten verbunden ist, da zusätzliche Gebühren für die Dienstleistungen der Gesellschaft anfallen. Es empfiehlt sich daher, gut abzuwägen, ob der Einsatz einer Vermögensverwaltenden Gesellschaft in ihrem Fall tatsächlich von Vorteil ist und ob sich die Mehrkosten lohnen.